中房上海指数2010年7月报告

本月调查样本数量141个新增16个退出14个样本总规模1090.6万M² 月利率0.001875 汇率1:6.7909

时间	9502	9910	0005	0505	0602	0806	0807	0812	0902	0906	0907	0912	1001	1002	1003	1004	1005	1006	1007
中房上海住宅指数	1305	1000		2275	1978	3095		2939	2900	3041	3195	4184	4200	4246	4313	4388	4432	4393	4363
涨跌		-305		+1275	-297	+1117		-156	-39	+141	+154	+989	+16	+46	+67	+75	+44	-39	-30
中房上海办公楼指数	1617		1000				2266	2227	2212	2212	2225	2055	1988	1944	1935	1932	1915	1880	1859
涨跌			-617				+1266	-39	-15	0	+13	-170	-67	-44	-9	-3	-17	-35	-21

敬告：从2009年12月起，中房上海指数作如下调整：暂停发布综合指数，住宅指数1999年10月取值1000点（原为640点），办公楼指数2000年5月取值1000点（原为905点）。调整后历期涨跌幅度不变，更有利于比较分析。

据中房上海指数办公室最新调查显示，进入7月的上海楼市，在中央坚决调控房地产市场的坚决态度下，一方面加快廉租房、经适房、公租房的推行，另一方面继续强调差别贷款利率的执行，市场对本市房地产住宅价格将从高位逐步下探已渐成共识，价格上涨的楼盘持续减少，价格下降的楼盘不断增加，导致本月住宅房价指数继续小幅下降，但市场最恐慌、最低迷的情况已有所改观，本月住宅成交量在低位呈现恢复性增长。

从住宅成交情况来看，2010年7月全市新建住房实现销售面积1065749M²/11287套，比上月增加189335M²/2452套，面积环比增幅21.6%；与去年同月相比，面积成交下降60%；今年以来累计完成销售面积7268490M²，较上年同期下降51.6%。本月住宅成交量较上个月有所增长，显然是件好事，但要认识到这是在历史低位上的恢复性增长，能否保持或继续不断地增长，这要看自用性有效需求能否真正的启动，目前尚有待观察。经计算，近三个月套均面积持续下降，本月实现销售的套均面积为94.4M²，与上年12月套均面积106.8M²相比，下降了12.4M²，创下了多年来建筑面积最低套均纪录，说明房地新政后以自用和动迁安置为绝对主体的住房市场对实用、紧凑、合理的居住理念正在深入人心。

从住宅价格指数变化情况来看，2010年7月，中房上海住宅指数为4363点，较上月下降30点，降幅为0.68%。本月是连续下降的第二个月，两月累计下降1.56%。预计未来数月仍将保持下降，在下降的开始阶段，中房上海指数的历史经验表明都是小幅微降的态势。

从住宅调查样本价格变化情况来看，2010年7月，95公寓样本中，跌多涨少，价格下降24个，占比25.3%，与上月持平，平均跌幅4.96%；价格上涨12个楼盘，占比12.6%，较上月有所扩大，平均涨幅4.02%，其余62.1%的样本楼盘价格保持平稳。价格下降幅度最大为13.6%，是嘉定区新城板块中某楼盘，单价下降2250元/M²。有7个样本楼盘单价下降达到或者超过2000元/M²，其中最大者单价下降4500元/M²，是陆家嘴板块中某楼盘。在上涨楼盘中涨幅最大为10%，是徐汇华泾板块中某新开楼盘，上涨2000元/M²，也是单价上涨最大2个楼盘之一。

在18个花园别墅样本中，有4个楼盘上涨，平均涨幅4%，上涨家数和涨幅有所收缩，仍然没有出现下降个案，与公寓相比，价格依旧坚挺且有小幅上升。