中房上海指数2010年6月报告

本月调查样本数量139个新增8个退出8个样本总规模1064.5万M² 月利率0.001875 汇率1:6.7909

时间	9502	9910	0005	0505	0602	0806	0807	0812	0902	0906	0908	0911	0912	1001	1002	1003	1004	1005	1006
中房上海住宅指数	1305	1000		2275	1978	3095		2939	2900	3041	3436	3963	4184	4200	4246	4313	4388	4432	4393
涨跌		-305		+1275	-297	+1117		-156	-39	+141	+395	+527	+221	+16	+46	+67	+75	+44	-39
中房上海办公楼指数	1617		1000				2266	2227	2212	2212	2191	2105	2055	1988	1944	1935	1932	1915	1880
涨跌			-617				+1266	-39	-15	0	-21	-86	-50	-67	-44	-9	-3	-17	-35

敬告：从2009年12月起，中房上海指数作如下调整：暂停发布综合指数，住宅指数1999年10月取值1000点（原为640点），办公楼指数2000年5月取值1000点（原为905点）。调整后历期涨跌幅度不变，更有利于比较分析。

据中房上海指数办公室最新调查显示，进入6月的上海楼市，在中央坚决调控房地产市场的新政作用下，在上调银行存款准备金率和M2增幅收缩银根收紧的宏观背景下，房价预期下降已成共识，投机投资者纷纷离场，持币观望气氛十分浓重，成交屡现地量，4月以来，上涨楼盘逐渐萎缩，下跌楼盘不断增加，导致本月结束连续15个月快速上涨的态势，房价高位转折的拐点已经出现，本市房地产价格开始进入下降通道。

从住宅成交情况来看，2010年6月全市新建住房实现销售面积876414M²/8835套，上年同月达2826925M²/25449套，同比面积下降69%。今年1～6月累计销售面积6202741M²，上年为12342812M²，较上年同比下降50%，同时也创下了2005年以来同期新低。成交低迷，且后市不容乐观，开发商的资金运转将受到巨大考验。许多先前已发生预售的楼盘，选择降价，则将面临种种不利局面，不降维持原价，则是零成交，失去现金流量，但可以以时间换空间，释放小业主的对抗情绪，真是个无奈选择，好在开发商当前“不差钱”。一些新上市和准备新上市的楼盘，少有顾虑，应选择降价促销，走现金为王的路线，虽然损失一些利润，但减少了项目风险，再拿地，地价也会大幅下降，岂不是更为安全吗？目前房地产市场一方面存在价格下降的动力，另一方面又存在下降的阻力，虽然拐点已经出现，房价进入下降通道，但在初始阶段，料不会出现猛烈下降，或以小幅慢跌的态势维持一个时段。

从住宅价格指数变化情况来看，2010年6月，中房上海住宅指数为4393点，较上月下降39点，降幅为0.88%。在国务院房地产新政的调控下，已经过去的短短15个月猛烈上涨52.8%的局面嘎然停止。

从住宅调查样本价格变化情况来看，2010年6月，改变了上两个月涨多跌少的局面， 93个公寓楼盘，价格下降24个，占比25.8%，较上月扩大14个百分点，平均跌幅4.48%；价格上涨仅3个，占比3.2%，较上月下降33个百分点，平均涨幅3.7%；其余71%的楼盘价格保持平稳。下降幅度最高为15.8%，是吴泾板块某著名楼盘，均价下降3000元/M²，预售情况良好。

在18个花园别墅样本中，有6个楼盘上涨，平均涨幅4.6%，上涨家数和涨幅有所回调，与公寓楼盘相比，价格总体坚挺。

中房上海办公楼指数本月为1880点，较上月下降35点，环比降幅1.83%，降幅继续放大。在国际经济大环境未好转的背景下，走势并不乐观。