中房上海指数2010年4月报告

本月调查样本数量139个新增12个退出12个样本总规模1062.1万M² 月利率0.001875 汇率1:6.8263

时间	9502	9910	0005	0505	0602	0806	0807	0812	0902	0904	0905	0908	0911	0912	1001	1002	1003	1004
中房上海住宅指数	1305	1000		2275	1978	3095		2939	2900	2916	2947	3436	3963	4184	4200	4246	4313	4388
涨跌		-305		+1275	-297	+1117		-156	-39	+16	+31	+489	+527	+221	+16	+46	+67	+75
中房上海办公楼指数	1617		1000				2266	2227	2212	2209	2209	2191	2105	2055	1988	1944	1935	1932
涨跌			-617				+1266	-39	-15	-3	0	-18	-86	-50	-67	-44	-9	-3

敬告：从2009年12月起，中房上海指数作如下调整：暂停发布综合指数，住宅指数1999年10月取值1000点（原为640点），办公楼指数2000年5月取值1000点（原为905点）。调整后历期涨跌幅度不变，更有利于比较分析。

据中房上海指数办公室最新调查显示，进入四月的上海楼市，在中央坚决调控房地产市场的压力下，走出了一条先涨后平量收缩的轨迹，买卖双方博弈，观望陡增筑头部的态势十分明显，市场正在等待领跌第一枪。

从价格指数变化情况来看，2010年4月，中房上海住宅指数为4388点，较上月上涨75点，环比上涨1.74%，与上年3月阶段性低位相比上涨51.3%，与上年末相比上涨4.9%。4月17日国务院公布房地产新政是个关键的时间节点，之前，虽有密集的调控措施，但不足以扭转市场方向，上海楼市保持今年以来微幅上涨的格局；之后，楼盘上涨得到遏制，观望情绪陡增，市场表现出冷清平稳。因此，本月环比1.74%的价格指数上涨只是反映了本月上半月的情况，由于房地产新政出台，下半月应有的续涨受到停滞，昭示转折点即将到来。多年以来，我们的各级政府、产业界、学术理论和传媒往往过度地强调房地产业对投资、GDP和上下游产业的拉动和波及效应，无视甚至抹杀高房价对消费增长的挤出效应，表现出对经济学理论的幼稚。现在，是到了为中国房地产走上歪路付出代价的时候了，房地产需要正本清源，房地产调控的根本目的，是要建立经济、社会和政治各方面关系充分协调、可持续发展的新型房地产业政策。房地产调控对投资、GDP和相关产业的短期影响不可避免，也是必要的、正常的利益牺牲。

从住宅成交情况来看，2010年4月全市新建住房实现销售面积1440979M²/13185套，较上月增加101396M²，环比销售面积增加7.6%。但是较上年4月减少1116813M²，同比销售面积下降43.7%。同比销售面积的大幅下降，表明春季攻势受到重大挫折，而且展望后市也不乐观，开发商的资金循环将受到考验。

从住宅调查样本价格变化情况来看，2010年4月总体情况，上半月继续前阶段态势，三环四区域全范围呈现上涨态势，下半月则观望等待，消化政策。93个公寓样本楼盘，价格上涨46个，占比49.5%，平均涨幅5%；价格下降仅4个，占比4.3%；其它保持价格不变。上涨幅度最高为8.3%，计有3家；单价上涨最大是5000元/M²，从8.5万元/M²上涨到9万元/M²，是长宁区新华路交大板块，该楼盘即将交付，近期几番上调价格。下降4个楼盘中3个地处外环外区域，分别是周康、淞南、安亭板块。降幅为3.7%～7%。在18个花园别墅样本中，有7个楼盘上涨，平均上涨3.7%，没有一家下跌。

中房上海办公楼指数本月为1932点，较上月下降3点，环比降幅0.2%，下降幅度继续收窄，后期走势尚有待观察。