中房上海指数2010年3月报告

本月调查样本数量139个新增12个退出12个样本总规模1058.8万M² 月利率0.001875 汇率1:6.8263

时间	9502	9910	0005	0505	0602	0806	0807	0812	0902	0903	0905	0908	0909	0910	0911	0912	1001	1002	1003
中房上海住宅指数	1305	1000		2275	1978	3095		2939	2900	2900	2947	3436	3577	3736	3963	4184	4200	4246	4313
涨跌		-305		+1275	-297	+1117		-156	-39	0	+47	+489	+141	+159	+227	+221	+16	+46	+67
中房上海办公楼指数	1617		1000				2266	2227	2212	2209	2209	2191	2159	2122	2105	2055	1988	1944	1935
涨跌			-617				+1266	-39	-15	-3	0	-18	-32	-37	-17	-50	-67	-44	-9

敬告：从2009年12月起，中房上海指数作如下调整：暂停发布综合指数，住宅指数1999年10月取值1000点（原为640点），办公楼指数2000年5月取值1000点（原为905点）。调整后历期涨跌幅度不变，更有利于比较分析。

据中房上海指数办公室最新调查显示，在告别春节长假淡季短暂低迷，进入早春三月的上海楼市，成交开始苏醒。新建住宅成交量环比大幅增长，明显带有恢复性质，在密集的调控政策下，去年房价快速上涨的局面得到遏制，但上涨方向没有改变，今年以来，房价涨风又在静悄悄地吹。

从价格指数变化情况来看，2010年3月，中房上海住宅指数为4313点，较上月上涨67点，环比上涨1.57%，本月是此轮房价大涨的一周年，与去年三月相比中房上海住宅指数上涨1413点，同比涨幅达48.7%。今年第一季度平均每月上涨1%，累计上涨3.1%，或已进入新一轮上涨的初始阶段。中房上海办公楼指数本月为1935点，较上月微跌9点，环比下跌0.46%，同比下跌12.4%，下跌幅度有所收窄。

从住宅成交情况来看，2010年3月全市新建住房实现销售面积1339583M²/13171套，较上月增加742523M²/7392套，环比销售面积增加124.4%。但同前5年同月度比较仍处于最低水平，受房地产政策调整影响明显，同时房价指数却呈现低幅上扬，说明本市房地产市场已经开始新一轮复苏。

从住宅调查样本价格变化情况来看，2010年3月本市三环四区域全范围涨跌互现的态势不再继续，而是涨多跌少。93个公寓样本楼盘，价格上涨36个，占比38.7%，平均涨幅5.37%；价格下降仅5个，占比5.4%；价格保持平稳占55.9%。在上涨个案中，涨幅最大者为9.4%，属浦东新区周康板块，单价上涨最大有2个楼盘，分别上涨5000元/M²，属长宁区新华板块，有双地铁之优又是传统高尚地段；另属浦东陆家嘴金融中心板块，超高层景观会所配套优势，单价分别达到8.5万元/M²和9.5万元/M²。在下降个案中，降幅最大为5.3%，属青浦区徐泾板块，单价下降最大为2000元/M²，属北静安板块，单价从4.8万元/M²下降到4.6万元/M²，以吸引买家。

当前房地产矛盾在复杂的宏观经济背景下十分突出，房地产作为基本建设，承担拉动GDP增长、扩大内需、提供就业的重任，但在土地稀缺、人口增长、快速城市化制约下和实施积极宽松的货币财政政策的条件下，极易拉升房价，导致不断地产生“地王”，进而进一步抬高成本拉升房价，大量新产生的富裕一族投资投机行为更使得房价快速上升难以抑制，这会给社会经济带来负面影响和破坏。因此，我们特别需要一整套货币财政政策来干预调节。先前，已分别谈了建立“可支付公共租赁房”和“面积累进从价计征”物业税的必要性，我们还倾向于从速开征“房地产增值税”。房屋本身随着岁月延伸在贬值，升值主要是土地因素。在市场经济条件下，承认资本的作用，但土地升值起决定性和主要的因素是市政建设公共投资，房地产升值理当与社会共享，世界各地多有此税。大凡劳动、著作、讲课、专利、演说等所得均要交税，房地产投资增值所得没理由不交。拒绝设置房地产增值税，不是对市场经济理解肤浅幼稚，就是人们的利益冲撞使然。至于税率，可归入现行的九级累进个人所得税，或选择单独设立税种税率，还有合理的扣除等事项，均属于技术路径，不难解决。作为鼓励自住改善，可先交后退，家庭仅有一套卖出了再买入，应当获得退税机会。当下，房地产形势需要房地产增值所得税，当下，也是推出此税的好时机。