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中房上海指数2010年2月报告
本月调查样本数量139个 新增16个
退出16个 样本总规模1068.3万M2 月利率0.001875 汇率1:6.8269
中房上海指数历期走势
基期：9502
敬告：从本月起，中房上海指数作如下调整：暂停发布综合指数，住宅指数1999年10月取值1000点（原为640点），办公楼指数2000年5月取值1000点（原为905点）。调整后历期涨跌幅度不变，更有利于比较分析。 综述 成交继续下探，房价微幅上涨 据中房上海指数办公室最新调查显示，适值春节长假的2010年2月上海楼市，一方面受传统淡季影响，另一方面在密集的楼市调控政策的作用下，成交环比继续下探，新房仅成交59.7万M2，创下多年来月度新低，房价环比微幅上涨1.1%，彻底改变了去年楼市狂涨的局面。中房上海住宅指数踏上4200点整数上方，是1999年10月1000点的4.2倍，价格在高位上运行，但调整迹象明显。 从价格指数变化情况来看，2010年2月，中房上海住宅指数为4246点，较上月微涨46点，环比上涨1.10%，与去年同期相比上涨46.4%。2010年2月，中房上海办公楼指数为1944点，较上月下降44点，环比降幅为2.21%，同比下降12.1%，本市办公楼市场受全球金融危机深刻影响，调整还将持续。 从住宅成交情况来看，2010年2月全市新建住房实现销售面积597060M2/5779套，较上月减少619021M2/5757套，环比面积下降50.9%。同受春节长假传统淡季影响，去年成交79.9万M2，前年为72.1万M2，07年为99.4万M2，06年为82.0万M2，可见今年本月锐减，受政策调整影响是主要因素。 从住宅调查样本价格变化情况来看，2010年2月承接上月三环四区域全范围涨跌互现，去年全面上涨局面已经终结。93个公寓调查楼盘，价格上涨占36.6%，平均涨幅4.67%；下降占10.8%，平均降幅5.73%；价格保持平稳占52.6%。在上涨个案中，涨幅最大者为10.6%，是普陀区真如板块东端某楼盘近地铁7号线，又获建设中的真如城市副中心的依托，单价上涨了3500元/M2。在下降个案中，降幅最大者为闸北大宁板块中某楼盘，降幅为10%，单价从35000元/M2下降到31500元/M2。 在我国未来相当长的历史时期内，经济保持快速增长，人口增长2亿左右方能达到极值高峰，人口大规模转移导致快速城市化，同时，土地稀缺制约住房的发展。因此，城市住房价格呈现上涨大局面是不必怀疑的，若缺失适当的财税干预，往往会出现房价疯狂上涨，给社会经济发展带来不利和破坏。除了要大力加快住房保障制度建设，推出经济适用、政府定价、可支付的公共租赁住房和廉租房外，积极稳妥地开征物业税，能打击投机囤积，起到房价稳定器的作用。开征物业税，有多种形式选择。如从量还是从价征收，是全面征收还是多套或超面积部分征收，是统一税率还是累进制税率，根据以往改革经验，是否可考虑新房老房划断，新购住房开征，老房逐步过渡，到一定时间并轨，是全国所有城镇同步开征还是根据各地情况逐个推进，全面征收可考虑得与失总体平衡，开征物业税同时考虑取消所得税最低的5%10%15%三档，提高最低工资线、提高退休金等，但少数城市先搞则无法实施。从我国实际情况出发，成熟的先搞，以点带面，逐步推向全面，这样便于纠错，避免大的政策风险。开征物业税必须做到合理性、合法性和操作性，三者不可缺一。我们的倾向，少数城市先行，特别是一线城市先行，方案可称为“面积累进从价计征”，比如上海，当下建筑面积人均33.4M2，方案可定人均40M2部分免征，40－60M2从价征收0.5%，60M2以上征收1.5%。房屋面积有政府记录，公民身份证和出生证全国唯一且可联网查询，作为配套措施，实际居住的产权人直系亲属（父母、子女）可视作长住户口，但不可在异处重复免征，具有很好的操作性。 此方案特点是，从理论上证明一半以上甚至占八成左右的家庭不必为开征物业税而增加支出，对多占住房的行为提高持有成本从而遏制投机囤积。若出于利益冲撞拖延物业税开征，是上不了全国二会台面的。另外，此方案还能承前启后，为全国所有城镇逐步全面开征物业税和为今后的财税改革接口。 供稿：中房上海指数办公室 电话:63601959 |