中房上海指数2010年1月报告

本月调查样本数量139个新增9个退出9个样本总规模1064.8万M² 月利率0.001875 汇率1:6.8270

时间	9502	9910	0005	0505	0602	0806	0807	0812	0902	0903	0904	0905	0906	0907	0908	0909	0910	0911	0912	1001
中房上海住宅指数	1305	1000		2275	1978	3095		2939	2900	2900	2916	2947	3041	3195	3436	3577	3736	3963	4184	4200
涨跌		-305		+1275	-297	+1117		-156	-39	0	+16	+31	+94	+154	+241	+141	+159	+227	+221	+16
中房上海办公楼指数	1617		1000				2266	2227	2212	2209	2209	2209	2212	2225	2191	2159	2122	2105	2055	1988
涨跌			-617				+1266	-39	-15	-3	0	0	+3	+13	-34	-32	-37	-17	-50	-67

敬告：从0912起，中房上海指数作如下调整：暂停发布综合指数，住宅指数1999年10月取值1000点，办公楼指数2000年5月取值1000点。调整后历期涨跌幅度不变，更有利于比较分析。

据中房上海指数办公室最新调查显示，2010年开局元月的上海楼市，受政策性调整的影响，环比成交量大幅下降，房价惯性小幅微涨，长达9个月持续快速上涨态势嘎然而止，昭示在新的一年里，上海楼市进入一个调整新阶段。

从价格指数变化情况来看，2010年元月，中房上海住宅指数为4200点，较上月微涨16点，环比上涨仅0.38%，与上月环比涨5.57%的涨幅相比极大的收缩，反差鲜明，虽然仍在高位上运行，但已是强弩之末，住房楼市调整已经开始。2010年元月，中房上海办公楼指数为1988点，较上月下降67点，环比跌幅3.26%，同比下降10.6%，与2008年7月高位时相比，下降12.3%。上海办公楼市场受全球金融危机影响，调整还将持续。

从住房成交情况来看，2010年元月全市新建住房实现销售面积1216081M²/11536套，较上月减少1053804M²/9708套，环比下降46.4%。本月上海住房市场形势已发生巨大变化，一方面，开发商实力雄厚，近期不受资金困扰，但不排除一部分开发商降价逃顶举措；另一方面，投机者已经离场，自住购房者的观望气氛正在蔓延。可以肯定的是，受调整影响和春节长假淡季的双重因素，2月份的成交量还要大幅下降，价格将受到重大考验。

从住宅调查样本价格变化情况来看，2010年元月全市一手市场一改以往全面上涨的局面，三环四区域全范围呈现涨跌互现。93个公寓调查楼盘，价格上涨占34%，平均涨幅4.8%；下降占25%，平均降幅4.4%,价格保持原价平稳占41%。价格指数环比上涨0.38%，买方略胜一筹。在上涨个案中，涨幅最大者为9.1%，属宝山上大板块，单价上涨最大为5000元，属黄浦南外滩板块。在下降个案中，降幅最大者为12.5%，属长宁天山板块，单价下降最大为6000元，属虹口北外滩板块。

尽管时滞了一些，住房保障法终于进入了立法程序。新一轮住房制度深化改革已经开始，其实质是建立可支付租赁房的住房公共政策。在我国人口未达到极值和城市化率未达到饱和的漫长岁月中，高房价是一个不必怀疑的事实。要把中等收入和部分无法支付首付的中上收入者从完全市场化的商品住房市场中分离出来，向他们提供适宜的即可支付租金的经济适用的公共租赁房，是一个切实可行的战略选择和制度安排。政府应依法协议转让中低地价的土地（不贴或少贴土地成本），而不是土地招拍挂，择优选择大型开发商投资经营，建造大批标准适宜、户型紧凑、交通便利、政府定价的公共租赁住房。住房保证法应规定租金不得高于人均（户均）可支配收入的25%，应规定政府有义务向土地实行财政转移支付确保中低价土地供应。我们认为这两条是住房保障法的核心内容，应当在2010年得到肯定。