中房上海指数2009年7月报告

中房上海综合指数	中房上海住宅指数	中房上海办公楼指数
2127 96↑	2045 99↑	2014 12↑

本月调查样本数量139个新增 11个退出14个样本总规模1036.4万M² 月利率0.001875 汇率1:6.8323

注：表中9910、0005、0505、0602栏系分别指住宅、办公楼阶段性最高或者最低指数

据中房上海指数办公室最新调查显示，刚刚过去的7月上海楼市，住房买卖两旺，市场持续升温，虽然新房成交量处高位稳中有降，没有创出近期新高，但房价继续大幅攀升，创出本市历史记录新高。

从价格指数变化情况来看，2009年7月，中房上海综合指数为2127点，较上月上涨96点，环比涨幅4.73%。其中分类指数，中房上海住宅指数创历史记录新高，为2045点，较上月上涨99点，环比涨幅5.09%，与今年2月房价低位相比上涨10.2%，与去年同期相比上涨3.23%；中房上海办公楼指数为2014点，较上月上涨12点，环比涨幅0.6%，与上年同期相比下降1.8%。

从成交变化情况来看，2009年7月全市新建住房仍保持旺盛，盛夏淡市未见真淡，成交量达到2662219M²/23756套的高位，仅比上月下降164706M²/1693套，环比面积稳中有降5.8%。去年7月与6月相比，成交量下降20.5%。今年以来，本市商品住房实现销售不断增长，1～7月累计达到1500.5万M²，与去年同期相比增幅达到49.4%，大大超出了2007年1～7月与上年同比增幅23.5%的水平。同时，新增供应赶不上市场需求，周转空置量一直处在低位运行，供求矛盾十分突出是当前本市住房问题的关键。

从住宅调查样本价格变化情况来看，2009年7月全市新建住宅中，未见任何一个楼盘价格下降，有68.8%的公寓楼盘出现价格上涨，上涨占比较上月扩大15个百分点，平均涨幅5.85%，较上月下降1.4个百分点。有23个楼盘涨幅达到或超过10%，最大涨幅达23.1%，是浦东新区川沙板块某楼盘，受在建地铁之利，单价上涨3000元/M²。单价上涨最大达5000元/M²，单价从2.4万元/M²上涨到2.9万元/M²，是浦东南路塘桥板块某楼盘，另有27个楼盘单价上涨达到或者超过2000元/M²。本月公寓楼盘上涨特点，一是上涨占比特别大，二是单价上涨凶悍，三是全区域性全面上涨，这是本市住房市场有史以来罕见的。花园别墅类样本价格变化情况，50%楼盘保持不变，没有下降楼盘，50%价格上涨，平均涨幅5.79%，最大涨幅为9.7%，单价上涨3500元/M²，上探4万元/M²，是青浦镇板块将于年底交房的某楼盘。

上海和全国其他许多大城市一样，长期存在住房供不应求的局面，导致房价上涨过快的问题。一定要使市场上供应适当大于需求，即市场保持适当的周转空置量使购房者有挑选的余地，开发商也不会轻易捂房惜售。当前上海500多万M²的空置周转量太少了，应该增加至850万M²，才能抵抗市场波动。增加住房供应，防止买方逼空卖方，其实质是加快已征土地的开发速度和提高土地集约利用，在郊区要提高建筑容积率，向空间要面积。从近期来看，要克服供不应求的局面，快速采取降低预售期房标准应当是一项有效的选择。