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中房上海指数2008年12月报告
本月调查样本数量141个 新增
5个 退出5个
样本总规模1052.9万M2 月利率0.0021 汇率1:6.8349
中房上海指数历期走势
基期：9502
注：表中9910、0005、0505、0602栏系分别指住宅、办公楼阶段性最高或者最低指数 综述
新政推动成交复苏，危机拖累房价下挫 据中房上海指数办公室最新调查显示，年终岁末的上海楼市，受到保增长扩内需宏观经济政策快速反向操作的影响及本市促进房地产健康发展的一系列新政刺激，新房成交量在上月放量基础上继续复苏，但全球金融危机正在向实体经济扩散深化，拖累本市房价继续下挫。 从指数变化情况来看，2008年12月，中房上海综合指数为1970点，较上月下降17点，环比降幅0.86%。分类指数，中房上海住宅指数为1881点，较上月下降17点，环比降幅0.84%，本月是连续降价的第五个月，与7月相比下降5.05%，与去年同期相比基本持平，仅上涨1.84%；中房上海办公楼指数为2015点，较上月下降9点，环比降幅为0.44%，本月是连续下降第五个月，与7月相比下降1.76%。 从住宅新房成交量来看，2008年12月全市新建住房成交规模141.7万M2/13845套，在上月有较大幅度上升40.4%的基础上，本月比上月再上升21万M2/2199套，环比成交面积增幅达17.4%，较去年同期相比下降13.3%，但总体上分析，目前成交量或已从谷底区域开始复苏。 从样本价格变化情况来看，2008年12月全市新建住宅中，有23%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.6%，有6个楼盘单价下降达到或者超过1000元/M2，最大降幅个案达到11.1%，是静安区北部板块中某现房楼盘，单价从27000元/M2下降到24000元/M2。与上月房价变化情况分析比较，本月降价特点，一是下降幅度有所放缓，二是全区域呈现下降，基本没有上涨楼盘。前阶段曾出现的某些区域涨跌交错的情况，本月不再发生。在调查样本中，仅有两个楼盘出现250元/M2和500元/M2的单价上涨，均是前阶段超跌之后的反弹，分别是浦东大三林和徐汇港口板块中某个案。近期新房成交量呈现复苏迹象，主要原因得益于金融财政推行促进房地产发展的楼市新政，降息减税放宽二套房等政策，实际上是提高了购房者的支付能力，使得成交量放大，促进了开发商资金循环，并有益于银行有序营运。市场还告诉我们，许多通过降价换取成交量的楼盘，一般均取得了较好效果，降价同样是成交量复苏的另一重要原因。 回顾2008年，上海房地产市场经历了前扬后抑和起伏转换，上半年房价承袭惯性，呈现增幅逐步趋缓和成交量不断收缩，头部逐渐形成，后受周期性影响和金融危机拖累，8月之后房价停止上涨并缓慢下降，10月出现成交阶段性地量，至年终岁末，在楼市新政推动下，成交量虽出现复苏迹象，但房价的下降通道已经确立。 展望2009年，受百年一遇的金融危机影响，西方经济严重衰退将持续相当时期，导致我国出口负增长已成定局。出口引擎熄火后，外需下降靠内需补，是我国应对经济危机的唯一正确选择，并将逼迫我们进行发展模式的转换。内需依靠投资和消费，房地产投资占总投资三分之一，又是最大额的消费，并拉动几十个相关行业，是当今我国最主要的支柱产业，因此房地产是否稳健发展在扩内需保增长中至关重要。我们认为，房地产市场将在调整中寻找新的合理路径，使未来发展之路趋于更加理性、健康。房地产在调整中寻找突破口，我国的住房供应体系将得到进一步的改善，更符合社会主义市场经济内在要求。政府要对20%的低收入家庭实施应保尽保的托底政策，提供租金补贴或实物廉租房。在财政政策上，要暗补改为明补，补砖头改为补人头，要鼓励夹心阶层特别青年人购置中小户型住房，应当执行对每一个首次购房者给予一定金额的补贴。三人核心型家庭，一套80M2二居室约100万元，如能获得10万元财政补贴，这等于房价下降了10%，也意味着政府从该套住房市场生产流通环节中取得税收少收一半左右，是一项财政支出少经济收益大和一举多得的方案。如能确立和长期推行，能极大的激发市场信心，使房地产支柱产业在“保八”中发挥主力作用。2009年是关键的一年，房地产健康稳定，则全局健康稳定。 供稿：中房上海指数办公室 电话:63601959
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