中房上海指数2008年9月报告

本月调查样本数量141个新增 4个退出4个样本总规模1043.1万M² 月利率0.00345 汇率1:6.8183

时间	9502	9910	9912	0005	0012	0112	0212	0312	0412	0505	0512	0602	0612	0709	0712	0804	0805	0806	0807	0808	0809
中房上海综合指数	942	691	691	700	712	777	891	1172	1372	1513	1351	1333	1378	1654	1925	2008	2034	2068	2069	2048	2025
涨跌		-251	0	+9	+12	+65	+114	+281	+200	+141	-162	-18	+45	+276	+271	+83	+26	+34	+1	-21	-23
中房上海住宅指数	835	640	641		664	731	844	1123	1320	1456	1286	1266	1306	1577	1847	1923	1947	1981	1981	1960	1937
涨跌		-195	+1		+23	+67	+113	+279	+197	+136	-170	-20	+40	+271	+270	+76	+24	+34	0	-21	-23
中房上海办公楼指数	1463		914	905	907	919	1000	1158	1289		1458		1561	1741	1873	2000	2028	2041	2051	2036	2034
涨跌			-549	-9	+2	+12	+81	+158	+131		+169		+83	+180	+132	+127	+28	+13	+10	-15	-2

注：表中9910、0005、0505、0602栏系分别指住宅、办公楼阶段性最高或者最低指数

据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年9月，受国内外经济放缓和金融风暴的影响，本市房地产市场观望气氛浓重，新建商品住宅成交量和平均价格指数继续双双下挫。

2008年9月，中房上海综合指数为2025点，较上月下降23点，环比降幅1.12%。其中分类指数，中房上海住宅指数为1937点，较上月下降23点，环比降幅1.17%；中房上海办公楼指数为2034点，较上月缓降2点，环比降幅为0.1%。

从住宅市场分析，2008年9月全市新建住房成交规模91.23万M²/8959套，较上月减少19.25万M²/1755套，环比成交面积降幅17.4%，较去年同期相比降幅为70.1%，较前年同期相比降幅为52.2%，从房价指数来看，本月是房价下降第二个月，与7月中房上海住宅指数历史高值1981点相比下降2.22%。下降通道已经打开，未来价格下降如何展开，主要看成交量和供应量关系如何变化，及影响变化的利率、税收和心理预期等诸因素。

改革开放30年来，历经了从增量改革开始逐步导入存量改革的过程。十年前激活城市房地产的存量改革，我国很快克服了亚洲金融风暴的影响，大大提升了国内需求，使国民经济进入一个新的繁荣阶段。当前新一轮农业土地制度的深化改革和完善，从经济学意义上来说，就是激活18亿亩农地和更大规模的耕地、草地资产，能使土地在合符市场价值下进行有序流转。那些被城市化土地的级差地租增值将回归到农民手中，这样，农民可以平稳顺利地转化为永久城市居民，同时，也给城市房地产发展输送了新的规模巨大的增量资金。由美国房地产次级贷款和衍生品爆发的金融海啸扩展到全球，外部环境的恶化超出了人们的预期，国内经济下滑趋势已经显现。在接下来的时间内，“三驾马车”之一的出口继续回落已经肯定，经济发展只能依靠消费和投资，消费促投资，投资促消费，房地产是在消费和投资中最能发挥作用的产业，保持稳健和适度规模的发展在宏观调控中必须十分重视。当值经济调整关键时刻，激活农村土地存量资产，加速真正意义上的城市化运动，给予城市房地产业发展巨大的增量资金，提升国内需求，对此，我们抱有极大的信心。

在本月住房市场调查样本中，有32%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.3%，有8个楼盘单价下降达到或者超过1000元/M²，最大降幅个案达到6.7%，单价下降达2000元/M²，是长宁区北新泾板块中某楼盘。样本中有4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅2.4%。花园别墅类物业继续上月涨跌互见价格分歧的局面。

从办公楼市场分析，成交面积在连续两个月猛降之后，本月呈现较大恢复，达7.99万M²，较上月增长29.9%，但与上半年平均月成交量12.83万M²比较仍有较大差距。办公楼价格指数微降2点，在调查样本中四跌三涨，大部分保持原来水平，本月办公楼的基本面是总体平静。