中房上海指数2008年8月报告

本月调查样本数量141个新增 12个退出12个样本总规模1050.5万M² 月利率0.00345 汇率1:6.8345

时间	9502	9910	9912	0005	0012	0112	0212	0312	0412	0505	0512	0602	0612	0712	0803	0804	0805	0806	0807	0808
中房上海综合指数	942	691	691	700	712	777	891	1172	1372	1513	1351	1333	1378	1925	1982	2008	2034	2068	2069	2048
涨跌		-251	0	+9	+12	+65	+114	+281	+200	+141	-162	-18	+45	+547	+57	+26	+26	+34	+1	-21
中房上海住宅指数	835	640	641		664	731	844	1123	1320	1456	1286	1266	1306	1847	1899	1923	1947	1981	1981	1960
涨跌		-195	+1		+23	+67	+113	+279	+197	+136	-170	-20	+40	+541	+52	+24	+24	+34	0	-21
中房上海办公楼指数	1463		914	905	907	919	1000	1158	1289		1458		1561	1873	1955	2000	2028	2041	2051	2036
涨跌			-549	-9	+2	+12	+81	+158	+131		+169		+83	+312	+82	+45	+28	+13	+10	-15

注：表中9910、0005、0505、0602栏系分别指住宅、办公楼阶段性最高或者最低指数

据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年8月，本市房地产市场观望气氛依旧浓重，成交量继续收缩下挫。在内外宏观经济环境的影响下，本市房地产市场调整已成定局，住宅和办公楼房价开始小幅下挫。

2008年8月，中房上海综合指数为2048点，较上月下降21点，环比降幅1.03%。其中分类指数，中房上海住宅指数为1960点，较上月下降21点，环比降幅1.06%，这是2006年4月开始本轮上涨行情以来首次价格指数下挫；中房上海办公楼指数为2036点，较上月下降15点，环比降幅为0.74%，这是2000年6月办公楼市场开始上涨行情以来首次价格指数下挫。

从住宅市场分析，2008年8月全市新建住房成交规模110.48万M²/10714套，较上月减少8.24万M²/493套，环比成交面积降幅6.9%，较去年同期相比降幅为61.0%，较前年同期相比降幅为36.4%，创下近三年最低地量纪录。回顾本轮上涨周期开始于06年4月，历时28个月，共上涨56.48%，月均上涨2.1%。06年4月至年末，指数上涨3.2%，成交量逐步恢复到正常水平；07年指数狂涨41.4%，成交量急剧放大，9月成交达到304.8万M²/27148套月度历史天量；08年上半年指数受惯性跷尾影响上涨7.3%，成交量却不断萎缩，显现头部迹象。本月，中房上海指数开始下挫1.06%，宣告本市此轮上涨行情结束和调整开始。

从房地产经济基本面来分析，违背住房产业规律的庸俗的“救市”是不可取的，它只会造成对产业发展的更大的伤害。然而，随着时间的推移，各级政府的政策“补位”应该成为常态，在面临房价下降、成交萎缩的情形时，反周期措施的研究、制定和推出应当放到议事日程上。比如对首次购买中小户型的自住型消费者适当降低首付比例并提倡30年长期按揭，可以刺激有效需求；在金融贷款的支持下，适当提高期房预售标准，可以减少和缓解市场供应；持有3年以上的二手房转按揭应当开放，可以活跃市场；鼓励开发商出租住房，执行二免三减半的税收优惠政策，既可以减少售房供应且逐步降低租金，还能从根本上提高开发商经营层级。从当前情况来看，减少供应、刺激需求和活跃市场方面的反周期措施应当是合理的政策选项。

在本月住房市场调查样本中，有27%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.7%，有5个楼盘单价下降达到或者超过1000元/M²，最大降幅个案达到22.4%，单价下降达4145元/M²，是浦东新区大三林板块某著名开发商楼盘。样本中有4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅4.2%。花园别墅类物业三年来首次出现明显的价格分歧，涨跌互存，改变了以往只涨不跌的局面。

从办公楼市场分析，成交面积连续两个月明显下降，今年前6个月平均每月成交规模12.83万M²，7月为7.18万M²，8月为6.15万M²，本月指数下挫15点，环比降幅0.74%，这是从2000年6月本轮办公楼上涨周期以来的第一次，价跌量跌显现头部迹象。这种情况反映了当前内外宏观环境对本市办公楼市场已产生一定影响，贸易增长减退和外来投资转向应当引起重视。