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中房上海指数2008年6月报告
本月调查样本数量141个 新增
7个 退出8个
样本总规模1060.1万M2 月利率0.00345 汇率1:6.686
中房上海指数历期走势
基期：9502
注：表中9910、0005、0505、0602栏系分别指住宅、办公楼阶段性最高或者最低指数 综述
半年小结：房价涨幅趋缓成交收缩
市场进入温和调整 据中房上海指数办公室最新调查显示，刚刚过去的2008年6月，本市房地产市场继续徘徊前行，房价保持稳中有涨小幅上扬，成交量同比环比收缩比较明显。在宏观调控政策的累积性效应下，半年来房价涨幅明显趋缓和成交量明显收缩，但仍保持在合理的范围内运行，市场过热转向温和调整，为上半年的房地产市场划上句号。 2008年6月，中房上海综合指数为2068点，较上月上升34点，环比增幅为1.67%。其中分类指数，中房上海住宅指数为1981点，较上月上升34点，环比增幅为1.75%，较去年末上涨7.26%，较去年同期上涨44.1%；中房上海办公楼指数为2041点，较上月上升13点，环比涨幅为0.64%，较去年末上涨8.28%，较去年同期上涨25.5%。 从住宅市场分析，2008年6月全市新建住房成交规模149.3万M2/13819套，较上月减少30.7万M2/3801套，环比成交面积降幅17.1%，较去年同期相比减少更多，降幅为50.0%。今年上半年累计成交量为885.7万M2，与去年上半年相比减少337.1万M2，降幅达27.6%，与前年相比减少175.6万M2，降幅为16.7%。如按上半年成交态势，预计全年能超过1700万M2，按本市常住人口来计算，平均接近每人每年1M2，若按城镇常住人口计算，则超过1M2，与国际上许多新兴城市高速发展时期相比，也处于很高的水平。考虑到二年来中房上海住宅指数已上涨53.6%，个贷利率多次上涨已处阶段性高位，要保持既往过高的成交量已无可能和必要，成交量回归到合理水平，并非是一件坏事。从房价变化来看，上半年上涨7.26%，平均月涨幅1.21%，去年下半年月涨幅达6.3%，上涨大幅度趋缓，但仍在高位上温和上行。从总体上来分析，当前本市房地产已进入温和调整周期，即在过去几年房地产政策措施影响及近期没有重大调整情况下，住房市场自发性调整而不是激烈震荡，价格虽受去年跷尾影响但波动不大，成交量收缩仍处在合理规模，资金循环从紧但不会断裂，然而调整周期会拉得较长。保持房地产市场稳定防止大起大落是此轮宏观调控重要目标之一，就一般情况来说，当前和今后一段时间内重点要防止房价大落和硬着陆，造成负资产和金融危机，并给国民经济带来剧烈影响。目前5年期个人住房贷款利率在执行15%优惠后为6.65%，从国内外实践来看已处在高位和警戒线边缘，市场对此十分敏感。如宏观经济要求进一步加息，达到加速回笼货币和优化贷款结构，则应当采取贷款差别化措施，冻结个人房贷利率，维持6.65%水平不变，直至通胀下降。这样就可避免住房成交量和房价大幅下降，达到稳定房地产市场的目标。 在本月市场调查样本中，有46%的公寓楼盘出现价格上涨，上涨占比较上月上升5个百分点，平均涨幅4.1%，最大涨幅为10.7%，是徐汇万体板块中某个案，单价从2.8万元/M2上涨到3.1万元/M2。有5%的楼盘价格出现下降，下降占比较上月减少4个百分点，最大降幅为5.8%，是黄浦区北京路新昌路某楼盘，单价下降1750元/M2。别墅价格继续保持上涨态势，有8个楼盘出现明显上涨，平均上涨1600元/M2，并有三个楼盘上涨达到或超过2000元/M2。 供稿：中房上海指数办公室 电话:63601959 |