中房上海指数2008年2月报告

本月调查样本数量142个新增 2个退出3个样本总规模1057万M² 月利率0.00345 汇率1:7.11

时间	9502	9910	9912	0005	0012	0112	0212	0312	0412	0505	0512	0602	0612	0701	0702	0705	0708	0711	0712	0801	0802
中房上海综合指数	942	691	691	700	712	777	891	1172	1372	1513	1351	1333	1378	1377	1377	1413	1571	1859	1925	1959	1967
涨跌		-251	0	+9	+12	+65	+114	+281	+200	+141	-162	-18	+45	-1	0	+36	+158	+288	+66	+34	+8
中房上海住宅指数	835	640	641		664	731	844	1123	1320	1456	1286	1266	1306	1305	1305	1340	1495	1782	1847	1878	1885
涨跌		-195	+1		+23	+67	+113	+279	+197	+136	-170	-20	+40	-1	0	+35	+155	+287	+65	+31	+7
中房上海办公楼指数	1463		914	905	907	919	1000	1158	1289		1458		1561	1567	1569	1601	1689	1834	1873	1920	1936
涨跌			-549	-9	+2	+12	+81	+158	+131		+169		+103	+6	+2	+32	+88	+145	+39	+47	+16

注：表中9910、0005、0505、0602栏系分别指住宅、办公楼阶段性最高或者最低指数

据中房上海指数办公室最新调查显示，刚刚过去的2008年2月，在宏观调控的背景下，本市新建住房成交量继续大幅收缩，买卖双方市场观望气氛浓重，价格指数升势越走越平缓。

2008年2月，中房上海综合指数为1967点，较上月上升8点，环比增幅为0.4%，增幅下降七成九。其中分类指数，中房上海住宅指数为1885点，较上月上升7点，环比增幅为0.37%，增幅下降七成八，增幅继续明显收缩，彰显疲软态势，较去年同期上升580点，同比涨幅为44.4%；中房上海办公楼指数为1936点，较上月上涨16点，环比涨幅为0.8%，较去年同期上涨367点，同比涨幅为23.4%。

从住宅市场分析，2008年2月全市新建住房成交规模72.1万M²/7426套，较上月减少84.7万M²/8191套，成交面积降幅高达54%，成交量大幅下挫，创出近年同期新低，主要是受市场观望和冬春传统淡市春节长假影响，虽然比去年同期减少27.3万M²，比前年同期减少9.9万M²，但仍处在被市场接受的范围，预计成交量未来数月将逐渐增长。建设部“7090”住房中小型化方针在上海已产生成效，本月住房成交套均面积为99.48M²，是多年来首次回落至100M²以下，与最大时2005年2月套均128.28 M²相比下降28.8 M²，降幅达22.5%。据我们观察，住房平均套户面积还将逐渐下降，并引致单套总价下降，有利于住房民生。在本月调查样本中，有18%的住宅楼盘价格出现上涨，平均涨幅4.6%，上涨占比较上月又有明显下降，最大涨幅达8%，是宝山高境板块某楼盘。有8%的楼盘价格下跌，平均跌幅为4.8%，最大跌幅个案下跌达9.1%，是长宁区北新泾板块某楼盘，均价从上月上涨2000元/M²本月又退回原地。

当前上海住房市场，不仅处在冬春淡市成交量低迷，还处在新一轮调整期前夜，倾向民生的住房制度改革刚刚开始，价格走向趋势判断尚不明确。我们坚信商业的基本逻辑，任何暴利暴涨都不能持久，房价“拐点”论的纷争多少反映了群众对缓解住房难的企盼。房地产开发领军者万科元宵打折销售，客观上反映了开发商配合政府宏观调控，是超前主动规避市场可能存在的潜伏风险，快速回收资金避免被动，并将对其他开发商产生不小的心理影响和示范效应。上海住房价格上涨态势已显疲软，虽总体没有出现指数调头，但住房成交越来越收缩，价格增幅越走越平缓，楼盘个案涨跌已有分化。珠三角房价已领跌，长三角地价明显下降，在房价走向不明朗的敏感时刻，开发商放弃高价拿地，是规避市场风险的理智行为，许多情况表明，各级政府是乐意看到地价下降，而不是相反，不断产生新的“地王”。许多开发商延缓新盘上市并扛住房价，成交量大幅萎缩，购房者持币观望耐心等待，市场博弈正在进一步演进。值此“拐点”是否到来的关键时刻，各级政府在下一步调控时，应当促使房价有序回落或以实现房地产软着陆为目标，毕竟经济运行还是以平稳为佳，宏观调控的目标就是尽可能熨平经济波动的幅度，防止市场大起大落，如此才能从根本上有益于国民经济的发展。