中房上海指数 2005年7月报告

本月调查样本数量146个新增9个退出11个样本总规模1302.7万M² 月利率0.001875 汇率1:8.10

时间	9502	9511	9611	9711	9811	9911	0011	0111	0211	0311	0405	0407	0411	0412	0501	0502	0503	0504	0505	0506	0507
中房上海综合指数	942	922	893	825	730	692	711	774	877	1151	1251	1270	1348	1372	1399	1429	1466	1496	1513	1517	1477
涨跌		-20	-29	-68	-95	-38	+19	+63	103	274	100	+19	+78	+24	+27	+30	+37	+30	+17	+4	-40
中房上海住宅指数	835	829	810	754	669	641	663	729	830	1102	1201	1219	1296	1320	1347	1376	1412	1440	1456	1456	1415
涨跌		-6	-19	-56	-85	-28	+22	+66	101	272	+99	+18	+77	+24	+27	+29	+36	+28	+16	0	-41
中房上海办公楼指数	1463	1408	1332	1185	1038	918	907	914	990	1146	1220	1230	1277	1289	1316	1342	1376	1400	1424	1449	1466
涨跌		-55	-76	-147	-147	-120	-11	+76	+76	156	+74	+10	+47	+12	+27	+26	+34	+24	+24	+25	+17

据中房上海指数办公室最新调查显示，在刚刚过去的7月中，房地产宏观调控组合措施的效应已经显现,中房上海指数开始以较大幅度下挫。7月，中房上海综合指数为1477点，较上月下降40点，降幅为2.64%；中房上海住宅指数为1415点，较上月下降41点，降幅为2.82%；中房上海办公楼指数为1466点，较上月上涨17点，涨幅为1.17%。
从商品住房市场方面分析，成交量继续保持近期急剧萎缩的态势，本月成交量为77.8万M2，较上月下降3.5万M2，仅为今年最大单月成交量的三分之一，创下了多年来单月成交地量记录。造成此种情况的直接原因是投机炒作收手和投资客纷纷离场，同时早年过热超前的自住需求的结束也是造成近期成交地量的因素之一。当前住房成交量萎缩的态势近期内不会很快恢复，新一轮自住型住房增量需求的培育还有待一定的时间，在观望心态浓重的情况下，房价的下降则是成交量维持或放大的催化剂。在本月调查样本中，有28%的楼盘平均单价出现下跌，其中有9个楼盘跌幅超过10%；大华板块某楼盘为跌幅最大，达31.6%，均价下降4420元/M2；共有14个楼盘均价下跌达到或超过1000元/M2。本月仍有5个楼盘出现一定幅度大上涨，其中2个为别墅，但总体涨幅较小，不足以改变当前价跌量跌的基本态势。

本办公室认为，政府的房地产宏观调控措施已对房地产市场发生明显作用，本市已告别长达5年半的房价持续快速上扬、高位运行的态势，转而进入价跌量跌的理性回归阶段，随着新增供应量不断上市，多空博弈的天平已倾向于买方市场。从根本上来说，这是对以往价格上扬过快、房地产过热倾向的纠正，对热衷于通过房地产投资拉动经济的思路要在新的形势下作全面反思。目前房地产严重过热和泡沫只存在于东部沿海一些城市，二、三线城市还刚刚起步，因此调整是十分及时的。我国的内需消费仍旧保持较高速度增长，因此宏观经济不会进入衰退期。相反，任由房地产继续过热，吹大泡沫，再整顿则会严重影响内需消费，宏观经济有可能进入衰退周期。对于上海住房市场来说，应该探索怎样提高本市广大居民自住改善型住房购置能力，比如应当大幅度放宽住房公积金的贷款额度，这是非常有利和必要的。

从办公楼市场方面分析，约占调查样本20%的楼盘出现1000～1500元/M2的价格上涨，涨幅为3.8～10.3 %。近年来，本市办公楼需求持续看好，甲级写字楼供不应求的局面有所扩大，期房预租也十分看好，租金已超过0.8美元，近期人民币汇率小幅升值不会对当前办公楼市场产生实质性变化。