中房上海指数 2005年6月报告

本月调查样本数量148个新增13个退出13个样本总规模1331万M² 月利率0.001875 汇率1:8.3

时间	9502	9511	9611	9711	9811	9911	0011	0111	0211	0311	0405	0406	0408	0411	0412	0501	0502	0503	0504	0505	0506
中房上海综合指数	942	922	893	825	730	692	711	774	877	1151	1251	1260	1284	1348	1372	1399	1429	1466	1496	1513	1517
涨跌		-20	-29	-68	-95	-38	+19	+63	103	274	100	+9	+24	+64	+24	+27	+30	+37	+30	+17	+4
中房上海住宅指数	835	829	810	754	669	641	663	729	830	1102	1201	1209	1233	1296	1320	1347	1376	1412	1440	1456	1456
涨跌		-6	-19	-56	-85	-28	+22	+66	101	272	+99	+8	+24	+63	+24	+27	+29	+36	+28	+16	0
中房上海办公楼指数	1463	1408	1332	1185	1038	918	907	914	990	1146	1220	1226	1237	1277	1289	1316	1342	1376	1400	1424	1449
涨跌		-55	-76	-147	-147	-120	-11	+76	+76	156	+74	+6	+11	+40	+12	+27	+26	+34	+24	+24	+25

据中房上海指数办公室最新调查显示，在刚刚过去的6月中，房地产宏观调控组合措施的效应逐渐显现,本市房地产价格上升势头已经停止。6月，中房上海综合指数为1517点，较上月上涨4点，涨幅为0.26%,今年累计上涨145点，涨幅达10.6%。中房上海住宅指数为1456点，不涨不跌，与上月持平；今年累计上涨136点，涨幅达10.3%。中房上海办公楼指数为1449点，较上月上涨25点，涨幅为1.8%；今年累计上涨160点，涨幅为12.4%。

从住房市场方面分析，成交量继续保持急剧萎缩态势，全月成交量为81.3万M²，仅比上月增加2.9万M²，若考虑“五·一”长假的实际工作日变化因素，市场继续保持浓重的观望心态。从跟踪调查样本的价格来看，虽呈现楼盘涨跌旗鼓相当，指数与上月持平，但开发商的定价心态已明显发生分野，特别是一些新推出楼盘。在调查样本中有15个楼盘出现价格下跌，价格下降达2000元/M²的楼盘有3个，分布在长宁、普陀、虹口，跌幅均超过10%。其中，万里小区中某楼盘跌幅最大，为19%。从当前态势分析，中央政府在房地产宏观调控的组合措施已在本市房地产市场发生明显的作用，投机客离场、投资客收手，价格快速上涨的势头得到遏制，成交量急剧萎缩。种种迹象表明，中房上海住宅指数长达5年半的价格上升格局将终止，昭示未来一个阶段会呈现出价格的理性回归。

本办公室认为，近期上海住房价格会形成理性回归的走势，不仅对自住消费者有利，从根本上说，这是对已往价格上扬过快、房地产过热的错误倾向的纠正，逐步消除对经济的负面影响，使作为支柱产业的房地产持续健康地支持国民经济长周期发展，因此我们应当用宏观的视角来观察此种变化。我们欣喜地看到在中央稳定房价的各项调控措施下，本市房地产市场渐趋理性，正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、制服房价快速上扬的预期目标发展。我们同样欣喜地看到一些一次性降价10～20%的楼盘，如普陀“万里雅筑”、闸北“临翠星苑”等个案已获得了良好的销售业绩。在投机、投资客离场及过热消费降温后，自住改善型和动拆迁需求成为房地产中坚力量，但房价中枢会下移，通过市场机制的选择达到新的价格均衡，因此本办公室认为，近期房价下降10～20%应该是一个合理的降幅区间。

从办公楼市场方面分析，国内外大集团长期看好上海的经济发展前景，加上经济全球化和举办世博会的利好支持，本市办公楼需求正在逐年放大，一年来甲级写字楼租价有了超过10%的涨幅，达到0.8美元。办公楼现房供不应求，期房预租已经流行，今年以来，办公楼售价连创新高。本月调查样本中，价格上涨占30%，其中涨幅最大为11.5%，上涨1500元/M²；单价上涨最大达3000元/M²，涨幅为9.4%。