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中房上海指数2004年12月报告
本月调查样本数量168个
新增15个
退出15个
样本总规模1599.6万M2 月利率0.001875
汇率1:8.3 中房上海指数历期走势
基期：9502
综述
2004年，中房上海指数继续高位运行，大幅上扬
据中房上海指数办公室最新调查显示，在刚刚过去的12月，上海房地产价格较上月又有了较大幅度的上涨。12月，中房上海综合指数为1372点，较上月上涨24点，涨幅为1.8%，全年累计上涨200点，涨幅达17.1%。中房上海住宅指数为1320点，较上月上涨24点，涨幅为1.9%，全年累计上涨197点，涨幅达17.5%。中房上海办公楼指数为1289点，较上月上涨12点，涨幅为0.9%，全年累计上涨131点，涨幅达10.3%。
回顾2004年本市房地产市场，投放量和预销售规模均比上年有所放大，空置量进一步下降，预售情况十分火爆，展现出价增量增的态势。商品住宅价格在上半年表现为承接上年大幅上扬的态势继续稳步上升，年中6、7两月受宏观调控影响涨幅有所放缓，但下半年价格呈现出反弹加速上扬的态势，特别岁末两月逆央行升息措施，非但没有收敛，房价上涨更为强劲，创出全年单月涨幅新高。2004年全年中房上海住宅指数上涨17.5%，继续保持数年来高位运行并继续大幅上扬态势，虽然比上年涨幅有所放缓，仍超出业界在年初涨幅12%—15%的预计范围，与宏观经济调控实现房地产价格软着陆的要求仍有相当距离。我们既要肯定本市居民住房改善、新一代婚房、新上海人定居及海内外置业需求的旺盛和持续，又要关注在房价上扬态势下出现的投资投机的现象。如静安某新开楼盘，推出199套，登记者众，摇号结果买2套79人，买1套41人，如今上海一户买多套住房，等待升值者已不在少数。总之，2004年上海住房市场既是实际需求旺盛、蓬勃向上的一年，又要清醒地看到虚拟需求扩大、风险正在增长的一年。分析其核心原因，激活国有住房存量资产，居民分享住房制度改革红利，社会财富骤然放大，引致住宅资产价格大幅上扬，这是合理和必然的，适逢股市低迷和存款实际负利率，购房成为投资保值增值的良好工具，并形成全社会共识。因此，虚拟需求、负利率、市场风险应当引起全社会的关注。
展望2005年，国民经济宏观调控将使中央财政、货币政策从“积极扩张”走向“双稳健”，意味着在适度的收缩中实现宏观总量平衡，以解决资源瓶颈，因而在房地产业中将谋求供应和需求“双适度”。2005年本市房价走势，本办公室认为将在利率、汇率、股市的三者搏弈中演绎出自己的轨迹。最为敏感是利率变化的频率和幅度，它取决于CPI（还应考虑房价指数）、固定资产投资规模、投资信贷规模的多种组合变化。对于具有明显地域特征的房地产业，本办公室期待在新的一年里本市区域性中观调控政策能浮出水面，重点通过财税、按揭等市场化手段，实现供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的局面，促进本市房地产业保持健康和可持续发展。2005年注定是充满希望、孕育变数、化解风险的一年。 供稿：中房上海指数办公室 |