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| 中房上海指数2004年6月报告
本月调查样本数量167个
新增22个 退出22个
样本总规模1284.9万M2 月利率0.00165 汇率1:8.3
中房上海指数历期走势 基期：9502
综述 宏观调控初见成效 中房上海指数涨幅趋缓 据中房上海指数办公室最新调查显示，国民经济宏观调控初见成效，2004年6月本市房地产市场虽然继续高位运行，但与上月相比，房价涨幅明显放缓。6月，中房上海综合指数为1260点，较上月上涨9点，涨幅为0.7%，涨幅较上月下降46%，今年上半年1-6月累计上涨88点，涨幅为7.5%,与去年同期上涨111点，涨幅12.5%相比涨幅下降40%。6月，中房上海住宅指数为1209点，较上月上涨8点，涨幅为0.7%，涨幅较上月下降50%，1-6月累计上涨86点，涨幅为7.7%，与去年同期上涨109点，涨幅12.9%相比涨幅下降40%。6月，中房上海办公楼指数为1226点，较上月上涨6点，涨幅为0.5%，涨幅较上月下降33%；1-6月累计上涨68点，涨幅为5.9%，与去年同期上涨76点涨幅7.6%相比涨幅下降32%。 从调查样本来分析，住宅类楼盘价格上涨有14个，数量与以前相当，平均涨幅为7.3%，同时出现价格下跌的楼盘为19个，数量比以前明显增加，平均跌幅为5.3%，住宅类全部样本加权平均指数上涨0.7%。在上涨个案中，有二个涨幅达10%，一是长宁区内环线外侧靠近苏州河的某个楼盘，攀升到每平方米1万元大关；另一个是徐汇区漕溪路内环线外侧的楼盘，价位从每平方米1万元攀升到1.1万元。近内环、靠地铁，又是知名大盘的优势，是该两盘价格上扬的共同特征。在下跌个案中，地处普陀宝山的大华板块中某楼盘跌幅最大为7.2%，均价从每平方米8080元下降到7500元，这与该地域供应量大有一定关系。从办公楼板块来分析，本月甲级写字楼仍保持稳中有升的态势，但普通写字楼升势放缓，其中一个预计明年6月交付的个案售价每平方米下降1000元，降幅为9.1%。 从市场基本面来分析，近阶段国民经济宏观调控措施，已在本月上海房地产业呈现出软着陆的初步效应。开发资本金比例从原来25%提高为30%，此次调控再次提高到35%，使得投资条件提高热度下降，为加速回笼资金，期房预售已不再那么坚挺，有的还出现下降的趋势。购房贷款的利率保持不变，但贷额执行差别化措施，使得高端房和多处购房受到了一定的打压。适度放慢危旧街坊动拆迁进度及配套安置商品房规模扩大和降低预售门槛，使动迁引发的刚性需求明显减少。人们已不再讨论房地产是否过热和泡沫争论，心理上已接受房地产软着陆措施。在上述各种因素作用下，人们的购房心态已得到舒缓，近来预售楼盘的光顾者大幅度下降，市场总体态势正在回归到正常合理范围内运行。
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