上海二手房指数2002年8月报告

本月指数：房价高位盘整

２００２年８月份上海二手房指数为１０５１点，比上月上升３点，涨幅为０．２９％，进一步趋缓。本月上海二手房市场呈现出房价高位盘整的特点，成交量继续下降。据二手房指数办公室调查，整个二手房市场仍然处于盘整期，交易量远远少于上半年的高峰期。８月份大部分地区的二手房价格与上月基本持平或是小幅下降，其中，中山公园、石泉宜川、曹杨长风等地区的房价走势比较有代表性。但是，小部分区域的房价上升势头依旧不减，例如航华七宝地区、天山地区、虹桥地区、曹家渡地区等，其主要原因仍在于房价受到由于区域动迁户的高需求量与房源低供应量之间巨大缺口的拉升。

先租房再买动迁房

本月上海市二手房交易量继续下跌，一方面由于潜在房源在前段时间已经大量上市，导致当前市场上抛出的房源比起前几个月来少了很多；另一方面买家的积极性也有所下降。由于当前二手房房价仍居高不下，使得很多居民左右为难，因此相当部分动迁居民不再急于购房，而是先租房子住，等找到合适的房子之后再买。
动迁商品房项目正式启动，也让不少动迁居民继续观望二手房市场，以寻求新的时机介入。市政府酝酿多时的为动迁居民建造１００万平方米商品房的项目已经正式开工，估计明年下半年就能交付使用。这些在建住宅项目目前上海市共有３个，交通方便、价格便宜、面积适中，对于动迁居民有着很大的吸引力。因此，二手房买家对未来房市的预期较为乐观，以致目前并不急于购房。

市中心里弄房抢手

二手房指数办公室本次调查显示，市中心区域的里弄房极为抢手。黄浦的南京东路地区的里弄房每平方米使用面积达到了７０００－８０００元，一些小房型单价甚至达到１万元以上，而且使用面积１０平方米左右的里弄房最好卖。之所以造成这一现象，是由于市中心的部分动迁居民，尤其是老年人不愿离开原来的居住区域，但又无法承受新房和很多二手房的高价位，因此对总价较低的里弄房需求量很大。

小房型依旧吃香

工薪阶层是二手房市场的需求主体。在二手房市场上，最受青睐的仍然是２０万元左右的小房型。据中介公司普遍反映，从一室户到两室一厅的小房型，一旦有人抛售，只要价格不算离谱，通常在很短时间内就能找到买家成交。相对而言，总价较高的大房型则很少有人问津，成交速度明显放慢。据新华路某房产中介公司反映，目前市中心的二手房生意越来越难做，有的门店整月交易量为零，最主要的原因是接受委托的基本上都是大面积、高价位的二手房，而求购者大多又是普通工薪阶层，希望购总价２０万元上下的二手小房型。买、卖双方不配对，造成中介成交量减少，但小房型交易却依然红火。

中介市场亟待规范

随着二手房市场的日益火爆，中介店也越开越多，从而造成恶性竞争的行为时有发生。由于近两月二手房市场交易量下降，一些小中介的生意也出现"滑坡"。为了能够维持经营，他们开始依附周边大中介公司以求生存，如看准大中介的客户，并与之抢房源、恶意压价等，这不仅损害了部分正规中介的正当利益，最终也损害了广大消费者的权益。只有对中介市场加以规范，才能保证二手房市场的健康发展。

预测

二手房指数办公室认为，９月二手房市场仍将继续维持盘整现状，部分地区会出现交易小高潮。一方面，自住型购买者还在继续观望，一是由于目前二手房房价处于高位运行状态；二是由于市场缺少总价低、面积小的产品供应，导致买卖双方无法完成交易；三是近日有关部门宣布房屋交易契税由０．７５％调整为１．５％，这一政策将对一部分投资者介入二手房市场产生一定影响。二手房交易，契税提高，意味着投资成本上升，再加之上海二手房租赁市场如果继续呈现租金下调趋势，将影响二手房投资者在短期内介入二手房市场。另一方面，由于９月陆续又有动迁项目实施，这一工程将带动周边二手房交易，例如杨浦区鞍山地区等。

上海二手房指数办公室供稿