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上海市2 0 0 3年1～3月存量住房交易价格指数报告 上海市存量住房交易价格指数(以下简称存量住房价格指数)由上海市房地产交易中心编制(上海社会科学院房地产业研究中心参与)。现经上海市房屋土地资源管理局批准，自2003年3月起正式公开发布。 一、编制背景 上海房地产业对GDP的贡献度逐年增加，已经成为上海经济的支柱产业之一。自1997年以来，上海房地产三级市场迅速发展。到2002年，存量房地产交易量已经与新增商品房交易量基本持平，成为上海房地产市场的半壁江山。市场形势的客观发展，要求编制和发布具有权威性的上海存量房交易价格指数，以便房地产市场主体(开发商、投资商、中介商、消费者)、政府和社会各个方面对市场的整体发展和价格走势，都有清晰的认识和规范的行为。 二、编制方法 本指数的计算借用了海外特征价格法的原理，并加以上海化的改造，变成本项目所采用的同质价格法，这在国内属于首创。房地产是非同质商品，相互之间不可比。同质价格法，就是用数理统计的方法，把不同质的房地产商品转化为理论上的同质商品，并进行价格指数的计算。得到的价格指数．能比较真实地反映除了品质以外，纯粹由于外部综合因素(或称市场综合因素)等导致的价格变化情况。从理论上来说，同质价格指数法是房地产价格指数计算方法中最科学、合理的方法。 本方法按照可计量的、独立的和可采集的标准，选定区位、层次、房龄和结构等4个特征，用数学和经验相结合的方法进行量化。然后，剔除上述特征对价格的影响，计算出存量住房同质价格，从而得到当期存量房价格指数。 本指数的特点是：（1）本指数的计算样本，全部来自于法定登记资料，因此数据具有真实可靠和合法性。与其他计算方法相比，人为因素的影响较小。（2）样本数量大、覆盖面广，能够比较全面地反映整个存量房市场的状况，它既能反映总体，又能反映局部。每年样本量超过10万个，使计算结果具有较高的可信度。 本指数的计算结果，以及计算过程中的中间数据和衍生结果，对于市场研发、房地产评估、政府决策和研究，都有较好的实际应用价值。 三、基期的确定 存量住房交易价格指数的计算基期定为2000年12月底，基期指数为1000点。选定2000年12月为基期的理由是：（1）经过几年的发展，到2000年底存量房交易已走上了一个新的阶段，全年成交住宅超过了500万平方米，已有足够的样本用于计算。（2）2000年是世纪之末，从2001年1月开始计算，与新世纪同步。 四、2003年1～3月存量住房价格指数报告 本指数计算依据(样本)来自于上海市房地产交易中心的存量住房交易的法定登记汇总资料。 目前计算样本范围包括宝山、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾、闵行、浦东、普陀、徐汇、杨浦和闸北12个区。2003年1月的计算样本16734个；2月份的计算样本11856个；3月份的计算样本13794个。 1．2003年1、2、3月全市存量住房价格指数分别为1517.98点、1568.99点和1633.23点。 经计算，2003年1月份的全市存量住房价格指数为1517.98点，比上期(2002年12月)上升了6.32点，升幅0.42%。 2003年2月份的全市存量住房价格指数为1568.99点，比上期(2003年1月)上升了51.01点，升幅为3.36%。 2003年3月份的全市存量住房价格指数为1633.23点，比上期(2003年2月)上升了64.24点，升幅4.09%。 2．分区指数有升有降。 2003年1月分区指数计算结果是5个区升，7个区降。升幅居前的是闸北区5.15%和杨浦区3.12%，升幅较小的是闵行区1.11%。降幅居前的是静安区7.94%和长宁区5.09%；降幅最小的是徐汇区，仅为0.03%。 2003年2月分区指数计算结果是，11个区升，1个区降。升幅居前的是静安区13.66%和卢湾区11.37%；虹口、长宁和杨浦三个区的升幅超过4%；升幅最小的闸北区也达1.16%。区指数下降的只有普陀区，但幅度不大，为0.86%。 2003年3月分区指数计算结果是9个区上升，3个区下降。升幅居前的是宝山区6.81%和长宁区6.41%；徐汇、闸北、普陀和闵行4个区的升幅都超过了5%；升幅最小的是卢湾区0.32%。降幅最大的是黄浦区10.73%，较小的是虹口区2.42%。 3．预计下期存量住房价格指数将继续上升。 表1
上海市存量住房交易价格指数
表2
2003年上海市分区存量住房交易价格指数表
单位：%
附件1：
上海分区存量住房交易样本情况表
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