土地征用补偿区片综合价格的测算

刘卫东    楼立明

 

摘  要：本文阐明了土地征用补偿区片综合价格的科学内涵，提出了土地征用补偿区片划分的途径，并对土地征用补偿区片综合价格的计算进行了探讨。

关键词：土地征用补偿，区片划分，综合价格

 

在我国城市化进程中，土地征用把原来的农用土地转变为城市用地，作为城市新增建设用地的重要来源，对于城市建设和发展起到了有力的促进作用。但是，土地征用补偿标准不合理，往往容易侵犯被征地农民的合法土地财产权益，造成土地收益分配的不公，出现大量圈占耕地，不利于社会经济可持续发展[1]。它需要广大土地科学工作者认真研究我国各地征地管理的工作经验，为科学地制定土地征用补偿标准做出积极的贡献。本文主要结合浙江省实际情况，对于用土地征用补偿区片综合价格作为土地征用补偿标准问题进行探讨。

一、土地征用补偿区片综合价格的涵义

土地征用补偿区片综合价格是《浙江省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知》（浙政发[2002]27号）提出的新概念。土地征用区片综合价格是根据城镇建设征用农村集体土地的需要，由县级人民政府依照被征用农地不同地段、土地利用类型、土地生产能力、人均耕地面积和经济发展水平综合划定区片，进行土地价格评估，在充分听取有关方面（特别是农民）意见的基础上，统一制定的每个土地征用补偿区片的 “综合补偿标准”。土地征用补偿“区片综合价”原则上只包括土地补偿费和劳动力安置补助费两项内容。土地征用过程中发生的被征用土地的地上附着物和青苗补偿费，各地差别较大，将按照实际情况具体估价进行补偿。

土地征用补偿区片综合价格提供了土地征用补偿费标准研究的新思路。它较我国目前根据《土地管理法》，单纯采用“产值”的倍数计算土地征用补偿费标准的方法要相对科学和适用。

1、土地征用补偿区片综合价格是对于被征地农民所失去的合法土地财产权益的经济补偿，它主要包括失去农用土地的资产损失和失地后需要重新就业的“机会成本”损失。根据土地利用现状和土地生产能力来计算农用土地价格，而不是根据土地征用后的非农开发用途来计算城镇土地出让价格，符合《土地管理法》按照原来用途计算土地征用补偿费用的规定。城镇土地虽然由农用地征用后转变而来，但其土地资产价值的形成有很大部分应当归功于城市规划和城市开发，即对于全社会土地资源的重新配置和土地利用利益的再分配。城镇土地出让价格远超过了被征地农民所失去的合法土地财产权益。把城镇土地出让价格全部支付给农民，在经济上欠公平，也使城市化失去了资金来源而缺乏经济活力。

2、土地征用补偿区片综合价格考虑到了土地区位对于土地征用补偿费用的影响。在土地征用过程中，土地区位主要是针对土地非农开发的价值而言的。土地征用补偿标准的制定，虽然主要是按照土地的农业用途来考虑，但是，任何土地价格评估都应当认识到土地价格是未来预期收益贴现值之和，土地利用应当遵从最佳最高使用原则加以利用。土地收益增长潜力大的地块，土地价格高，是理所当然的。以农地价格作为征地补偿标准，只完成了对于失地农民直接经济损失的补偿。土地征用过程中，失地农民为城市建设做出了贡献，城市化的利益也应当让失地农民分享[2]。农民拥有的土地为城市建设所征用，农民转变为市民，其生活费用较原来有较大的增加，如购买食品支出就大于食品自给时的生产成本。一般说来，区位条件越好的地方，经济越发达，市民生活消费水平越高，适当提高区位条件好的农地征用补偿标准，也是失地农民重新适应新的生活方式的需要。

3、土地征用补偿区片综合价格考虑人均耕地面积和经济发展水平状况，肯定了耕地资源稀缺性和土地需求对于城镇土地价格的影响，也有利于科学地计算失地农民的安置补助费。在我国农村社会保障制度没有建立和尚不完善的情况下，土地具有一定的就业保险功能。土地征用使得农民不仅失去了耕种被征用土地的收益，也同时失去了原来的就业途径，需要重新就业。土地征用补偿中的劳动力安置补助费，主要是支付失地农民的再就业的成本，保证被征地农民在付出被征地前的等量劳动情况下，其家庭生活质量不会降低。

二、土地征用补偿区片划分的方法

土地征用补偿区片是土地征用补偿区片综合价格测算的基础。土地征用补偿区片的划分，首先要在GIS的支持下建立研究区域的土地征用补偿数据库，再根据土地分等定级的理论和方法[3]，采用多种途径和不同的研究方法进行区划。通过对不同途径和不同方法得到的土地征用补偿区片的划分方案比较、相互检验、综合分析，在广泛征求土地科学专家、土地管理干部、土地使用者和社会各相关部门意见的基础上，最终确定其划分方案。

根据浙江省的实践，土地征用补偿区片的划分通常采用以下途径进行。

1．土地征用现行补偿费用相近区片划分法

    土地征用现行补偿费用相近区片划分法是为了保证土地征用补偿政策的相对连续性，按照原来的土地征用补偿政策和征地补偿费计算办法，求得各个村集体的土地征用补偿费用；然后，依照用途相同、位置相近和土地征用补偿费基本一致的原则进行土地征用补偿区片的划分。

2．工业基准地价剥离土地取得费用相近区片划分法

在一般的城市化地区，土地出让面积中工业用地占有很大的比重，土地征用主要是保障工业用地的供给。工业地价往往影响到区域招商引资和区域发展的城市竞争力。目前各种建设用地出让价格比较，单位面积工业用地价格也相对较低。为了保证城市建设资金的良性循环，按照市场经济规律办事，土地征用补偿费用应当不能超过政府统一征地可以承担的由工业基准地价剥离出来的土地取得费用。采用工业基准地价剥离土地取得费用的方法进行土地征用补偿区片的划分，其主要步骤为：

（1）按照每个村级行政区域所属的工业用地分等定级及其相对应的工业基准地价，以其土地面积为权重，加权平均计算出其工业用地出让的平均价格。

（2）根据已知的工业用地基准地价和市场调查取得的土地开发成本、土地开发利润率、银行贷款利息率和各种税费征收规定、政府出让工业用地的所有者权益占土地出让价格的比例，推算出工业用地按照基准地价出让可以承担的土地取得费用。

土地取得费用=工业用地基准地价-（土地开发成本+土地开发利润+税费+土地所有者权益）

（3）依照用途相同、位置相近和土地取得费用基本一致的原则，进行土地征用补偿区片的划分。

3．多因素综合评价分值相近区片划分法

多因素综合评价分值相近区片划分法是通过对影响农业用地价格水平和土地征用补偿费用标准的各种土地利用条件和土地经济收益能力进行综合考虑，揭示土地征用补偿费用的形成及其地域分异规律。在多因素综合评价的基础上，按照多因素综合评价分值相近的原则划分出土地征用补偿区片。具体地说，就是选择研究区域范围内的每个村级行政单元作为计算各个影响因素、因子作用分值、总分累计计算综合分值的评价单元。在确定了各个影响因素和因子的权重后，利用多因素综合评价模型来计算各个村级行政单元的总分值。再根据单元总分值分布的频率和变化特点，选择单元分值频率分布变化转折点的综合分值作为分区界线确定指标，进行土地征用补偿区片的划分。其主要步骤为：

（1）           土地征用补偿区片综合价格影响因素和因子的选择。在参考以往城镇土地分等定级的经验和广泛听取各方面意见的基础上，经过专家咨询和运用特尔菲法对各种因素和因子的筛选，构建出土地征用补偿区片的划分因素和因子评价体系（表1）。


（2）土地征用补偿区片的划分因素和因子评价分值的计算。土地征用补偿区片的划分因素和因子评价，一般采取100分制分值量化的方法来衡量其作用和影响。每一个土地征用补偿区片的划分因素的综合作用分值按照下列公式计算：


式中，Fj 为第j个因素的分值，fij 为第j个因素第i个因子的分值，wij 为第j个因素第i个因子的权重。n 为第j个因素所包括的因子个数。

（3）土地征用补偿区片的多因素综合评价与区片划分。在运用多因素综合评价方法得出的土地征用补偿区片的多因素综合评价单元的综合分值的空间分布频率直方图的基础上，按照同一区片的单元综合作用分值相似性最大，不同区片的单元综合作用分值差异性明显，区片界线应当位于指标特征值变化梯度最大处的原理，得出土地征用补偿区片划分的结果。

三、土地征用补偿区片综合价格的测算

土地征用补偿区片综合价格测算是在土地利用现状调查的基础上，系统分析土地利用条件、

   

土地生产力和土地稀缺性程度等对农地价格的影响，并根据土地非农开发期望收益尽可能地补偿失地农民的土地征用损失，按照农地价格和土地非农开发收益的相对差异和相对一致性原则划分出土地征用补偿区片，合理地制定每一个“区片”的土地征用补偿标准。

为了方便土地征用补偿区片综合价格的应用，保持土地征用补偿政策的连续性，土地征用补偿区片综合价格的测算工作步骤如下（图1）。

（1）           按照现行的土地征用补偿费用计算方法，计算各个村级行政单位的土地征用补偿费，包括土地补偿费和安置补助费。

（2）           按照收益还原法（P=a/r）评估各个村级行政单位单位面积农地的地价。

（3）           按照工业基准地价剥离出工业用地的土地取得费用，作为评价按照工业基准地价进行土地出让能否承担土地征用补偿费的依据。

（4）           对上述计算结果进行综合分析，并在加权平均求得每个村级行政单位的土地征用补偿费的基础上，计算出土地征用补偿区片的区域平均价格。其计算公式为：

式中，P为土地征用补偿区片综合价格。C1按照现行的土地征用政策和征地补偿费计算办法求得的单位面积土地征用补偿费； C2为按照收益还原法评估的单位面积农用土地价格；C3为按照现行工业基准地价剥离出的工业用地单位面积土地取得费用；Wj为不同方法的土地补偿费用计算结果的权重；pi为每个村级行政单位面积土地的征用补偿费；m为每个土地征用补偿区片所包括的村级行政单位总数。

应当指出，土地征用补偿区片综合价格随着土地征用补偿政策的调整和改革，按照现行的土地征用政策计算的补偿费用标准的权重将越来越小，土地征用补偿区片综合价格将逐步逼近于其科学内涵，即土地征用补偿的市场标准。其计算公式为：

土地征用补偿费=被征用农地的市场交易价格+失地农民对土地非农开发增值的利益分享=被征用农地的市场交易价格+城市居民最低生活保障待遇（最低生活补助费、医疗保险、养老保险、失业保险等）+失地农民再就业培训费+失地农民创造就业机会的基本投资差额

其中：被征用农地的市场交易价格+失地农民再就业培训费+失地农民创造就业机会的基本投资差额应当归失地农民所得，大部分应当在征地时直接支付给农民；只有失地农民再就业培训费专款专用，在他们参加再就业培训时才能支付。失地农民在土地征用后和城市市民一样，享受城市居民最低生活保障待遇，是公民的社会保障权利，由财政部门支付。由于它是因为征地才产生的，应当从土地出让金中提留给有关社会福利保障基金。失地农民对土地非农开发增值的利益分享可以看做是对农民土地使用权转移的津贴，从土地经济学分析,是来源于因为投资增加的级差地租Ⅱ的利益分配。

 

主要参考文献：

 [1]鹿心社主编：研究土地问题 探索改革之路[M]，北京，中国大地出版社，2002.[Lu Xinshe edited: Study on the Land Problems and Explore the Reform Roads[M].Beijing: Chinese Land Press,2002]

[2] 刘卫东  楼立明. 对我国现行土地征地制度的反思[J]. 浙江大学学报（农业与生命科学版）, 2004,30(1)，63-68.[LIU Weidong, LOU Liming. A review on the land expropriation and its management in China [J].Journal of Zhejiang University (Agriculture & Life Sciences),2004,30(1): 63-68.]

[3] 刘卫东等：城市土地价格调查、评价及动态监测[M]，北京，科学出版社，2002.[LIU Weidong et al: Urban land price investigation, evaluation and dynamic monitoring[M], Beijing : Science  Press,2002]

 

（作者单位:浙江大学东南土地管理学院）