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| 金融改革及CEPA对内地房地产评估机构发展影响的战略思考
2001年12月11日，中国正式加入世界贸易组织（ＷＴＯ），成为其第143个成员。中国政府当初承诺，在金融改革方面，到2006年，中国将对外资银行实行国民待遇。这意味着，外资银行将凭借其强大实力与国有银行在内地展开完全公平的竞争。转眼两年过去了，中国政府当初的承诺正逐渐兑现。时间跨入2004年，距离2006年越来越近，一方面，国际各大银行纷纷加紧“抢滩”内地，设立分行。例如，香港汇丰银行已经能够在上海、 深圳、青岛、天津和广州五个城市的分行和支行开展人民币业务；花旗银行收购浦发银行股份，成为浦发第四大股东。另一方面，面对强大的竞争对手，我国四大国有银行却存在坏帐比例高（2002年官方统计为26%，实际可能远不止）、资本充足率低、机构臃肿、利润率低等劣势。最近政府加快了国有银行改革步伐，资本注入、上市、裁员，动作频频。据中国《财经时报》报道，中央政府在去年12月拍板，以外汇储备向一至两家国有银行注资，每家200亿美元，而该两家“试点”行极可能是中国银行及建设银行，共涉资400亿美元。注资的目的是为中国国有银行往海外上市铺路。 种种迹象表明，国有银行与外资银行都在尽快完成“备战”动作，积蓄力量，在国内金融市场展开激烈竞争。虽然不排除竞争中的合作，但是竞争将是主流。 2003至2004年度，除了金融改革，还有一件事非常值得注意，那就是CEPA。为促进内地和香港特别行政区经济的共同繁荣与发展，加强双方与其他国家和地区的经贸联系，内地与香港特别行政区代表自2002年1月25日起，经过多轮磋商，于2003年6月29日在香港达成《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，英文简称CEPA。双方从2004年１月１日起开始实施CEPA中货物贸易和服务贸易自由化的具体承诺。根据CEPA，自2004年１月１日起，内地将进一步向香港开放服务业，房地产评估服务业在其中，内地允许香港公司在内地设立独资企业。具体注册资本按内地现行《公司法》办理。 2003年11月4日至5日，中国房地产估价师执业资格制度建立十周年座谈会暨房地产估价学术研讨会在深圳五洲宾馆召开。会议期间，香港测量师学会与中国房地产估价师学会完成签署两地资格互认协议文件，为香港房地产评估机构从事内地房地产评估业务扫清了制度障碍。这是又一值得内地房地产评估机构高度关注的事件。 二、城门失火，殃及池鱼 表面上看，金融改革对房地产评估机构似乎没什么影响。但实际上影响将非常深刻，甚至决定内地房地产评估机构的发展前景乃至长久生存。 分析一下内地房地产评估机构的业务来源，以上海为例，基本分为三大块：拆迁评估、土地招投标评估、银行抵押贷款评估（包括个人住宅抵押贷款和企业抵押贷款）。其中，来自银行的业务量占至少三分之一。拆迁和土地招投标与城市建设状况密切相关，目前城市建设处于高速发展时期，评估业务量较大。但是随着大规模城市建设的基本结束，这两方面的业务来源必然萎缩，笔者估计最迟时间约在2008年。到那时候，银行将成为房地产评估机构的主要业务来源，而国有银行在全国金融市场份额将决定内地房地产评估机构抵押贷款评估业务的多少。因为外资银行的此类评估业务大多会给外资房地产评估机构做，这是由于地缘优势和历史原因决定的。例如，香港上海汇丰银行有限公司和戴德梁行房地产咨询有限公司达成合作协议，联手开拓境外客户内地置业相关服务市场，凭借各自的优势，提供独特的“一站式”房屋消费服务。在这一服务过程中，汇丰银行凭借全球网络和按揭服务的优势，为客户提供外币按揭贷款服务和汇款服务；而戴德梁行则凭借其在房地产领域的人际关系和房地产投资及管理的经验优势，为客户寻找和管理物业。国有银行在未来的竞争中究竟能够占有多大的市场份额，能否把握住现有阵地不被外资银行抢去，还是未知数。 在金融改革过程中，正面交锋的是国有银行和外资银行。竞争结果对内地房地产评估机构产生单向影响。无论结果如何，固有的银行业务被外资银行抢夺一部分是肯定的。内地房地产评估机构无力左右局面，处境将十分被动。 CEPA的实施是对内地房地产评估机构的正面冲击。香港作为内地的窗口，在中国履行WTO承诺时近水楼台先得月。事实上，香港的房地产综合服务机构早在几年前就进入了内地，例如戴德梁行。只是由于香港和内地房地产估价师资质没有互相承认等原因，其在内地的房地产评估业务发展的不是很快。但是现在这个制度障碍不存在了，随着外资银行的进入和被允许从事针对中国公民和企业的金融服务，外资房地产评估机构的评估业务必然增加。 三、知彼知己，未雨绸缪 竞争将是公平的，但却是非对称的。 外来房地产评估机构规模庞大，具有人才、资金、信誉和管理优势。大多数不是单一从事房地产评估业务，其业务往往涉及房地产业价值链各个环节的专业服务，包括投资咨询、分析研究、价值评估、物业管理、租售代理等，这种“一条龙”式的服务能够节省运营成本。以戴德梁行为例，目前已有超过六千五百位房地产专业人士，全球共三十三个国家一百二十五间分公司，业务领域涉及住宅、写字楼、商铺、工业、估价、物业管理、投资咨询、建筑顾问等。泛城（中国）综合住宅服务是戴德梁行旗下的住宅服务品牌，包括：泛城租售网、泛城营销企划、泛城研究部。 内地的房地产评估机构的缺点是规模小、业务结构单一、管理水平不高、资本积累不足。在外资机构进来后，面临着人才流失的威胁。近几年的脱钩改制使机构需要时间自身调整。资本不足束缚了内地房地产评估机构的业务和规模的扩张。 目前内地房地产评估行业的发展还处在价格竞争的低级阶段。从1993年到现在，成立时间最长的机构也只有10年的发展历史，这是先天不足。目前仅上海房地产评估机构就有71家，全国有2050家之多。各机构人数几人至几十人不等。面对有限的市场份额，如此多的评估机构，采用的是收费上的价格竞争策略，而不是品牌竞争战略，不利于行业发展。 因此，从力量对比上看，这注定不是一场势均力敌的竞争。尽管内地的估价师资格和香港的测量师资格实现了互认，但是内地的评估机构到香港开展业务，尚需时日。 当然，内地房地产评估机构也不是优势全无，优势在于：1、本土化优势。一方面，具备一定的客户群体，尤其是靠人际关系维系的客户群体相对稳定；另一方面，对内地的房地产相关法律法规知识、评估规范和实际经验的掌握优于外资机构。2、机构小，决策快，转向灵活。 审时度势，内地房地产评估机构应该尽快树立危机意识，未雨绸缪，制定相应的发展战略。包括： 1、远交近攻、合纵联横。外资房地产评估机构市场份额的扩大需要过程，虽然2006年内地金融放开，但是内地评估机构的业务不会马上流失。在这段时间差里，内地房地产评估机构有机会迅速做大做强。对于实力较强的房地产评估机构，可以联合异地和自己竞争关系不大且实力较强的同行，在人才、资金、信息、渠道等方面优势互补。同时，兼并、收购或者淘汰同城的小机构，整合内地房地产评估行业的散乱格局，形成几家大的联盟。当然，在如此短的时间内自发地完成这个目标并不容易。 2、市场细分，资源优化。目前内地房地产评估机构的业务重复率很高。有的评估机构无论评估项目大小，来者不拒，评估人员也没有进行业务类别分工，不利于人员培训和业务水平的提高，资源没有得到优化。评估机构应考虑对业务类型进行细分，分析筛选，根据机会成本原理，对一些非强项业务坚决放手，集中精力做大自己的优势业务。根据业务类型成立相应的部门，安排专门的人员，以提高工作效率，增强竞争力。这样做的另一好处是，不同规模的评估机构的业务类型会拉开梯度，从而使整个评估行业资源得到优化。 3、摆正心态，积极合作。对于即将来临的竞争要正确看待，以积极的心态处之。既要看到自己的缺点，也要看到自己的优势，做到知彼知己。内地评估机构可以利用自身优势与外资评估机构开展各种形式的合作，包括合资，争取实现双赢。
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