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实施《城市房屋拆迁估价指导意见》的两点思考 《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)于2004年1月1日起实行了。面对全国拆迁投诉案例的不断上升，及时出台《指导意见》对规范拆迁估价行为，无疑是十分必要的。结合拆迁估价实践，对实施《指导意见》谈两点个人看法。 一、关于至少每年定期公布一次各类房屋的房地产市场价格 《指导意见》第十三条规定：“市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。”如果这一条真能实行，对拆迁估价行业来说无疑是一个非常利好的信息。但是仔细一想，又担心实现不了。 早在1994年全国人大就已颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中第三十二条就已规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”据笔者了解，除基准地价能定期公布外，标定地价和各类房屋的重置价格很少见到有城市能坚持定期公布的。《中华人民共和国城市房地产管理法》作为一部法律，这么多年来这一条款都很难能得到执行。《指导意见》仅由建设行政主管部门发文，其权威性要打一折扣，各地能否按这一条执行(至少每年定期公布一次各类房屋的房地产市场价格)，值得怀疑。相比而言，公布“各类房屋的重置价格”，要比公布“不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格”，要容易得多，都尚难做到，还要求“至少每年定期公布一次……。”可想而知其难度更大。况且作为建设行政主管部门(不是国务院)发文要求“市、县人民政府……”，似乎也有超越其权限之嫌。如果改成要求“市、县房地产管理部门至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格”，似乎更实际些。 《指导意见》第十条规定：“受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。”这一条规定对估价机构和估价人员运用市场比较法进行评估，提供了非常便利的条件，使评估结果更能体现市场价格，无疑也是一个利好的信息。但是，估价机构现在都已与房地产管理部门脱钩了。作为政府的一个管理部门，能为已脱钩的中介机构提供服务，在现阶段应该也算是很难能可贵的了。 《指导意见》第十条、第十三条规定只提出了正面的要求，却没有若不按此规定办理应承担的责任。为此笔者建议，《指导意见》还应该增加一条内容即：市、县房地产管理部门(或房地产产权交易登记部门)如果不能按《指导意见》第十条、第十三条的要求执行，致使从事拆迁估价的估价机构缺乏相应的可比实例，出具的估价报告的估价结果严重偏离当地房地产市场价格的，当地的市、县房地产管理部门应承担相应的管理责任。 二、关于拆迁估价标准的思考 在拆迁现场，估价人员经常听到被拆迁人抱怨：“用被拆迁房的货币补偿款，在同地段买不到等面积的房屋。”被拆迁人对拆迁行为抱着抵触情绪，甚至发展成过激行为，都与这个抱怨有关。当前拆迁上访事件不断上升，更有甚者走上自焚的绝路。有些管理机关以为是评估机构与拆迁人串通一气，低估了被拆迁房价格造成的，但是上述被拆迁人的抱怨，实质上反映了当前实行的拆迁补偿价格标准的不尽合理，不能不说也是一个重要原因。 《城市房屋拆迁管理条例》指出：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”《指导意见》也指出：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格”。我们大家知道，列入城市拆迁范围的房屋多为旧城区里的破旧房屋。房屋结构差，建成年代久，按市场价格评估，其价格都不会高。用评估价格补偿给被拆迁人，别说购买等面积的新商品房，就是购买等面积的二手房，其价格都还相差很多。用被拆迁房的房地产市场评估价格作为货币补偿价格，笔者以为不尽合理。理由如下： 1、看似公平的拆迁补偿价格的背后，蕴含着实质上的不公平 拆迁人按照被拆迁房屋的市场评估价格对被拆迁人作了货币补偿并支付了相应的搬迁补助费，这看似公平的拆迁补偿价格的背后实质上仍蕴含着不公平。 我们大家都设想一下，假设有一天政府某部门通知住在市区的您，因建设需要须搬离原来的住宅两年，政府提供相同面积的郊区住宅免费供您居住两年，两年后再搬回原来的住处，搬迁费用全部由政府承担。您觉得这样公平合理吗?尽管搬迁费用和郊区住宅的费用都不须您承担，但是由于搬家我们原来平静的生活被打乱了，在这期间您为搬家须花许多精力整理衣物用品，您原来相处较好的邻里关系可能要被改变，您的小孩也要从市区教学质量好的学校迁往郊区教学质量差的学校，市区较便利的商场、医院、农贸市场等生活配套设施也要被改变，以上这些却都无法从拆迁补偿价格中得到赔偿，显然并不能算作公平。因此，被拆迁人除了应获得被拆迁房屋以市场评估价格确定的货币补偿价格及相应的搬迁补助费外，还应获得给被拆迁人造成诸多不便的赔偿，才是公平的。 2、列入拆迁范围对被拆迁人可能意味着强迫消费 在城市房屋拆迁行为中，拆迁人与被拆迁人之间的关系不同于一般市场主体之间的关系。一般市场主体之间的交易是平等、自愿、等价的交易关系，交易双方都不受任何压力，只要有一方不愿意实施某种交易，该交易就不能实现。但是对于拆迁这一行为却是一方强买，另一方不得不卖的关系。根据现行政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，拆迁就是不可逆转的。被拆迁人不能选择拆还是不拆，而只能在被拆后的货币补偿和产权调换之间进行选择。在拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿价格尚未达成协议的情况下，只要履行了相应的程序和手续并进行证据保全，拆迁人就可以申请强制拆迁。 对于经济状况较好的城市居民来说，可以利用拆迁补偿费加上自己的一些储蓄获得建筑面积大、户型新、建筑结构好的回迁房，达到改善住宅条件的目的(也可以称作房屋消费)，似乎也是一件好事。但是我们还应看到在城市生活的居民中还有不少居民的收入并不富裕，或许都拿不出钱来缴纳新建房与旧房建筑结构不同和新旧程度不同的差价款，或许只有少量存款但要用于小孩上学、老人治病等其他用途。如果这一部分居民所在的地段要拆迁，就逼迫他们至少要拿出新建房与旧房之间建筑结构不同和新旧程度不同的差价款来作住房消费，否则就无法在原处觅得一个栖身之地。旧房的建筑结构一般较差，建成年代一般较旧远，新旧房之间建筑结构不同和新旧程度不同的差价款就不是一个很小的数字。另外新建房无疑要考虑房屋的结构和户型要跟上时代的潮流，新设计户型每一单元的建筑面积就不会很小，而经济较困难的被拆迁人原来住房的建筑面积往往都较小，被拆迁人还要支付每一单元新建房比旧房增加的建筑面积的市场价格，才有可能在原地回迁。这两笔款项加起来，对于生活困难的被拆迁人来说，就是一笔很大的款项，有时甚至是根本无法承受的住房消费款。 也许有人会提出，经济拮据的被拆迁人可以选择异地安置，搬到郊区就可以不要作住房消费。对于这个问题我们要从两个方面来看，首先，拆迁行为并不是被拆迁人引起的，原先的住房条件虽然陈旧、简陋，毕竟还可以住，甚至可以住一辈子。被拆迁人根据他的经济条件可以不作住房消费。但是一旦他的住房被列入拆迁范围，由于旧房的建成年代旧远，建筑结构差，旧房的评估价就不可能高，因此旧房的拆迁补偿价格也就很低，使得他不得不付出一笔对他来说是可观的住房消费款，才有可能保留他原来住房的面积。即使异地安置，被拆迁人往往也得出一部分钱才能换得一套完整的单元房。退一步讲，如果被拆迁人搬到郊区可以不作住房消费就能获得等面积的住房，实质上也对被拆迁人的居住地的权益造成了侵害。其次，经济拮据的被拆迁人往往从事体力劳动和服务行业的工作，离开市区他们的就业机会就有可能减少，而他们又没有私人交通工具的便利，离开市区将使他们在工作生活上造成很多不便。 3、对拆迁补偿价格标准的再思考与建议 按照我国现行的政策，拆迁补偿价格的标准只是被拆迁旧房的公平市场价格，由于旧房的价格比新建房的价格要低得多，那么列入拆迁范围内的被拆迁人就必须进行住房消费，才能获得原地等面积的回迁房，否则，要么他就必须搬离市区；要么他就只能获得比旧房建筑面积少的回迁房的面积。如果一个城市多次改变城市面貌，那么被拆迁人的住房面积就可能会越来越小。早年孙中山先生就提出居者有其屋的思想，今天我们在城市房屋拆迁行为中客观上却让居者少其屋。这不能不说是一种悲哀。 我们大家知道，急于出售或者购买情况下的交易，相邻房地产的合并交易，都属于不正常的交易情况，其价格都要偏离正常交易价格。拆迁这种强买强卖情况下的价格用市场公平价格作标准难道就是合适的? 这里牵涉到了对拆迁补偿价格标准的认识问题。把拆迁补偿价格标准定位在等价交换上，由于旧房价格比新房价格低，要想不作住房消费在原地段获得回迁房，就只能减少其住房建筑面积，这显然侵害了被拆迁人享受住房面积的权益。被列入拆迁范围，并不是由于被拆迁人的过错，而是拆迁人的主动行为造成的，不应当让被拆迁人的利益受损害。因此笔者建议，把拆迁补偿价格标准定位在不须被拆迁人进行住房消费的前提下，在原地段提供与原拆迁房相等面积(或不少于原拆迁房面积)的回迁房。也就是说把拆迁补偿价格标准从原来的“等价交换”转变为“等面积交换”。把等面积改善房屋结构和房屋新旧程度的责任从被拆迁人承担转变为由拆迁人(政府或房地产开发商)来承担。拆迁是拆迁人主动提出才实行的行为，让拆迁人多承担些责任也是应当的。如果我们实行“等面积交换”这样的政策，就可以使被拆迁人原来享受到的住房面积的权益不受到侵害，并大大缓解被拆迁人的经济负担，减少拆迁纠纷中过激现象的出现。当然“等面积交换”并不一定要用等面积的新建商品房来交换，也可以用不低于被拆迁房建筑结构、新旧程度的原地段等面积的二手房来交换。实行原地段“等面积交换”的拆迁补偿价格标准，就意味着货币补偿价格不是被拆迁房的市场评估价格，而是被拆迁地段的不低于被拆迁房建筑结构、新旧程度的原地段等面积的二手房或商品房的市场评估价格。 实行原地段“等面积交换”可能会让被拆迁人占到一些便宜，但对于拆迁给被拆迁人造成的诸多不便，这也可以算作一种赔偿。 有人可能会担心这样一来，房地产的开发成本会提高很多。房地产开发成本的提高，将影响房地产的销售，使买房人多承担了费用。我们为什么就不能认为这些费用本来就是应当承担的，原来就是因为侵害了被拆迁人的住房面积权益而少承担了费用呢?房地产开发成本的提高，也有利于土地资源的优化配置。房地产开发成本提高了，也可以促使房地产开发商提高经营管理水平。 相对于被拆迁人来说，拆迁人是主动的强势群体。拆迁人(政府或房地产开发商)可以根据自己的经济实力等各种因素决定是否实施拆迁(房地产开发)，如果经济实力尚不具备，他可以选择暂不实施拆迁(房地产开发)。而被拆迁人却是被动的弱势群体，一旦自己的住房位于拆迁范围，就一定要被拆，而不管你是否有能力进行住房消费。原来住在旧房屋区个人经济实力强的房主，早就买了条件好的商品房，而搬出旧房屋区。目前还住在旧房屋区的房主一般来说个人经济条件都不太好。让他们出钱改善住房条件，大多没有经济实力。按等价交换标准获得的安置房，只能使他们的住房面积越来越小。房地产开发商建商品房获取利润，却让这些没有经济实力的弱势群体为房地产开发商埋单或作住房消费，于情于理都说不过去。这或许就是被拆迁人想不通而采用过激行为的原因之一。房地产开发商开发房地产本身就有利润，房地产开发商从新建房增加的容积率中也可获得很大的收益。多承担一部分成本也是承受得起的。因此，房屋拆迁将“等价交换”标准改为“等面积交换”标准也是合情理的。我们的房屋拆迁补偿价格政策，应该多做些“雪中送炭”，而不应只顾“锦上添花”。 去年十二月份中共中央向全国人大提交的修改宪法部分内容的建议中也提出：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”笔者理解，落实修改后的宪法，在拆迁补偿价格标准上也要体现保护被拆迁人在原居住地段享有原有住房建筑面积的权益。 我们回过头来看一下我国的公房房改政策，房改人只须出一两万或几万元钱，就可以获得在市场上值数十万元的房改房。所以，我们从来没有看到哪个房改人员去自焚的。享受公房房改政策的人，一般都有稳定的工薪收入，却能享受优厚的房改政策。相比之下，我们对经济相对困难的弱势群体的被拆迁人的政策是不是太苛刻了呢?
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