论再建设项目的价格评估
朱毓菁 王建忠

摘要：
    再建设项目的价格评估源于在建工程的转让行为之所需。由于在建工程尚处于项目的建设阶段，房地产权利尚未达到确认登记的条件，权利状态尚在动态变化过程之中，而房地产的价格实质上是一种权利的价格，在建工程的权利随所尽义务而增，伴支付和收取而调整，界面参差不齐，如何准确有效地评估确定在建工程不同形象进度下和相应或不对称权利状态下的权利价格，在规范评估的前提下，同一价格因素，最大限度地合理调整有关各方的合法权益，减少在建工程转让所需的必要时间，发挥再建设行为的积极作用，促进房市的健康发展。
    关键词：在建工程 烂尾项目 价格评估 权利让渡

1、再建设项目是指广义的房地产项目（下同，略），在未完成建设前发生转移建设主体，而由受让方继续履行项目建设行为的在建工程。再建设项目源于两种转让行为，其一是正常的转让再建设行为，它是因有新的投资、建设意向或其他原因主动放弃在建工程的行为。其二为被动的转让再建设行为，它是除去主动放弃行为原因之外的被动放弃建设的行为，包括事不在握，力不能胜；清偿债务时间紧迫；无法解决继续建设过程中的有关问题等等情况。对于第二种情况的转让从续建的角度不外乎两种结果，一种情况是，能够较好地实现转让目标，可将房地产权利顺利地让渡给下一个再建设主体，实施再建设。另一种是之前决策失误，经营失败，难以挽回，无法顺延运作，造成烂尾项目。不论哪一种转让再建设行为都有个如何正确地判断再建设项目的市场价格和权利让渡价格。
    2、再建设项目的市场价格是该房地产无权利瑕疵情况下的价格，它是房市中的公平市价，是该房地产在房市中正常交易情况下应该能够实现的价格，也是市场的一般客观合理之价格。
    3、再建设项目的具体价格是再建设项目的权利价格。就再建设项目的交易而论总是一般的，但具体实现的交易项目总是具体的，它的权利界面总有其特殊性，几乎找不到两个是一样的。
    3.1房地产的权利因支付而获得，因登记而确定（实现）。因此房地产权利的界面必须明确，这种权利的界面的明确同样也是以登记为前提的，因为房地产属于不动产，它的权利是有形与无形的交织，对其权利的主张必须经过登记才具法定效力。但在建项目涉及的有些权利不属于须经房地产登记的权利，在评估时，都应收集所主张权利的书面资料或凭证。
    3.2在建工程权利价格的一般构成包括：无形资产权利、有形资产权利、附加权利和权利瑕疵的调整。
    3.2.1在建工程的无形资产权利，包括土地使用权、与土地相关的无形资产权利，如供配电的权利及实际情况，给排水、燃气、通信等与土地使用相关的权利，有些权利随新建项目政策的调整而变更，但从在建工程的复杂性，项目时间跨度的不确定性角度，还是不得不考虑这些问题的。同时在这里涉及的无形资产最好从财务角度去定义思维，从形态上去划分去考虑，会更直观一些。比如房子尚未建完，但可建建筑面积在建设工程规划许可证上已经明确，它的数量的大小是权利价格的重要组成部分（时间跨度较长的必须考虑其实现的可能性），还有比如旧城镇改造等可享受的特殊优惠政策等可以转化为货币价值的无形的权利都属在建工程的无形资产。
    3.2.2在建工程有形资产的权利，主要是工程形象进度的权利，它是已完成的，并经质量检验评定合格的在建工程或其相应的单项、单位、分部、分项工程。
    3.2.3在建工程的附加权利是较正常情况下能够额外获取的权利。它更多的表现形态反映在无形资产方面，比如项目的特殊优惠政策等（如住宅工程免交住宅工程配套建设费）；项目在建过程中获得的权利；项目总体实现了或部分实现了超值销售（即使买方违约则可获得额外补赔）；再如项目工程进度款按正常支付，备料款尚未抵扣，实际支付工程进度款大于实际形象进度工程款（须评估收回的可能性与保证的可靠性）。
    3.2.4在建工程权利瑕疵是发包人未正常履约或不当行为造成的权利缺陷，也有因不可抗力或政策风险造成的客观权利缺陷。比如发包人拖欠施工方进度工程款，造成的相应形象进度情况下的债务缺陷；在建项目已经实现销售，但低于在建项目建设权转让时点的市场价格而造成的项目销售价格的缺损；项目负担的市政配套工程规模大于同类一般工程而引起的额外支付；部分原有的优惠政策或权利不能随项目的转让而让渡等。
    3.3综上可知，在建工程项目转让的权利界面在实际中是参差不齐的，为了准确地把握在建工程的权利价格，又使得评估作业的方便、简洁，应以在建工程的无形、有形资产的一般情况评估其市值，然后再作附加权利和权利瑕疵的迭加修正，最终确定个案的市值评估价格。
    4、权利状态下的再建设项目的价格类型。房地产的价格，都是相应权利状态下的价格，不同的价格类型反映了权利状态和价格形成的不同运动。
    4.1在建项目的重置成本价格。它是出让人重新建造在建项目的所需的支出，它是一种特殊的重置行为，以客观化为前提，而不以原建设方的实际支付为依据，应当计入与社会客观成本相比其节约的支出部分，剔除其不当行为等因素造成的多余支付的部分。
    4.2再建设角度的在建工程市场价格。
    4.2.1再建设最高最佳权利状态的确定和取定。再建设项目最高最佳的状态必须依据而行，除非有明确的变更资料，如规划控制参数调整或规划参数标准调整，必须依据而行不可轻易变更，其最高最佳权利的确定必须满足法律上许可、技术上可行、经济上可行、价值最大化的要求，在满足这四项标准的情况下，再进一步地完善有效策划，取定最高最佳权利状态。
    4.2.2再投入情况的确定。假定原项目具有一个完整准确的投资预算，那么再建设项目的再投入情况就是已建设界面确定的原预算价值，加上尚需投入部分的原预算价值之和，同时加上因再建设创面引起的附加投资部分。这部分增加消耗而引起的投资部分主要包括：由于不连续行为留下的创面瑕疵、再恢复费用和延续时日的时间价值（这部分尚需据权利让渡情况决定取舍）。
    4.2.3未来市场和再建设项目的预期。再建设项目的动力在于对未来市场和再建设项目的预期。再建设项目往往是由于权利让渡，停建等情况致使建设主体变迁，在建设方面受到先前条件的制约，原建设缺陷对后期再建设的反作用较难估计。因此在作未来市场的项目预期时，除作常规的预期分析外，应充分估计再建设项目的个案特点，对预期作出必要的调整，包括再建设项目的工期影响等不确定因素对预期的影响等，综合各种因素后对再建设项目的预期市场价格作出客观、合理、确指的判断。
    4.3原建设方发生的成本与客观成本。原建设方发生的成本，与其行为相对应，包括正常建设发生的成本和因其过错、失误造成的非正常支付成本两个方面。这是从行为角度取和的总成本，决定了原建设方的实际成本。作为后续的投资方从公允角度出发需了解项目的客观成本（即对实际成本经评估客观化处理以后的社会合理成本）。当实际成本大于或远大于客观成本时，表明原先的建设者在其他相同的情况下，应当取得的合理利润小于或远小于（甚至出现亏损）社会的行业平均利润；也表明再建设方的应予支付的合理价值，虽然从理论上不受其影响，但从个案角度，在其他等同情况下会有上走的要求和趋势。所以再建设方在接盘之前应对原先的这些价格成本情况予以了解掌握。
    4.4原建设者的举债情况。再建设方不仅要了解举债情况，还要了解举债的形式。比如通过拟转让项目的抵押担保举债的，必须策划支付与权利让渡的合法有效的途径，化解、规避可能带来的不必要的交易风险。笔者曾遇到，跨行业投下7000余万元打水漂，吃了在建工程转让行为不规范的大亏的情况。
    5、再建设项目的价格碰撞。在再建设项目的交易、权利让渡过程中，会涉及原建设方所发生的成本价格，双方都会碰到的重置价格，房市的市值价格，估价对象的理论价格，这些之间都会发生碰撞，最终能够形成的转让交易价格一定是公平价格，是结合了多方权益、利益和预期后的公平市价。当然这个公平市价有时还是打上一定烙印前提下的公平价格，如拍卖、抵债、迅速变现等特殊前提下的交易看似非公平价格，实际上是在特定前提下的公平市价而已，甚至会发生沉没先前的部分投资作为代价构筑公平。这些价格的碰撞最终将在碰撞磨合后趋于统一，实现交易。如下图示。
    6、规范再建设项目的转让消灭烂尾工程
    6.1烂尾工程留下的危害。烂尾工程是指因建设方的原因不能延续建设造成中止建设复工无期的在建项目。烂尾工程的存在不仅有碍市容、影响城市的形象、影响城市建设整体规划的实现；造成债权债务的死胡同，严重扰乱了正常的市场经济秩序，影响了国民经济的正常运行；造成国家土地资源的闲置浪费，不能充分发挥资源的最高最佳状态的整体利用；造成社会管理和治安的盲区，引发恶性和重大刑事案件；对社会治安的危害，从一些已经发生的重大刑事案件看也是不能低估的。

    6.2从杜绝烂尾工程看规范房地产开发市场。烂尾工程的形成虽有种种原因，但终究造成了烂尾工程的事实，应从规范建设和相关主体行为入手，通过规范烂尾项目的处置，从根本上规范投资建设行为。
    6.2.1应加强烂尾项目处置的力度。烂尾工程和取得土地有偿使用权以后，在规定时日内未予开发，或未能达到规定的开发强度性质上是一样的，都未能按期完成开发建设，都是一种违约行为。依已完成的建设进度不同烂尾工程有的已经部分预售、有的尚未达到可以预售的形象进度。政府可以对中止建设超过规定期限的采取限期转让、强制转让、限价转让、破产清算转让等措施实施干预，利用价格杠杆沉没部分原有成本的方法，沉没烂尾工程，激活在建工程成其为再建设项目。对于不适合于转让再建设的项目，可以类同收回土地使用权的方式一样收回。对于因原建设方的不当行为，如质量低劣造成烂尾的，因其土地上的烂尾工程尚需拆除通平尚可建设，其状态还不如空地，收回理由充足。
    6.2.2烂尾项目的价格评估。假如严格实施了处理烂尾项目的要求，对其采取上述四种处置措施时，对其按市值评估作价后，尚要作出相应的政策调整，使调整后的价格在保证贯彻政策的前提下，达到一种特定条件下的公允推断价格。
    6.2.3有效规范地解决烂尾工程问题可以解决6.1所及的一系列问题，可以增加国家政府的土地资源收入，落实项目建设对国民经济的应有贡献，同时通过控制烂尾项目处理方法，有效遏制投机开发行为，规范开发程序，改善投资环境，保证正常的开发投资者利益，平抑房价，促使房市和相关产业健康、有序、持续地发展。
    结论：
    在建工程的转让是正常投资行为的延续；烂尾工程是一种特殊的停建状态的在建工程，它是投资失败不能正常延续其行为的产物，也是许多畸型房地产的产床。要解决正常投资行为的权利让渡，经济纽带中的价格天平问题往往是再建设项目转让的灵魂所在。而这些项目的形态、权利界面往往是“毛拉拉”的，甚至是交错而相融，明确而无凭。因此，在评估时必须紧紧抓住权利价格这一核心，明确界面解决好评估对象的有形无形的价格问题，把握评估过程中共性与个性的关系，并且要特别处理好客观到个别的价格，评估运动收敛过程，对评估对象的客观、合理、公允价格作出科学的判断，有效地调节权益各方的利益，为房市在平衡中持续发展创造必要的市场环境条件。

作者单位：上海建经投资咨询有限公司