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| 在上海地区用基准地价系数修正法评估地价需谨慎 2002年7月1日开始实施的我国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T 18508—2001为基准地价系数修正法下了定义：“基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。”该定义告诉我们，应用基准地价系数修正法，最基础的条件是该地区要有政府批准公布的基准地价和基准地价修正系数表。上海市的基准地价是经市人民政府批准并于1998年6月1日公布实施的。其中，地价定位在分用途分级别的外销用地，公布时缺基准地价修正系数表。上海基准地价公布至今已近五年，尚未更新，也未明文废止。在这样的背景下，应用基准地价系数修正法在上海地区评估宗地地价，需要特别谨慎。 一、基准地价系数修正法是一种简便的宗地评估方法 基准地价系数修正法是按〈城镇土地估价规程〉公式（59）估算宗地地价： V=V1b×（1±∑ki）× kj 式中，V1b——某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ∑ki——宗地地价修正系数 kj——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数 按此公式应用是比较方便的。V1b只要查基准地价表即可得到；∑Ki需根据待估宗地的区域条件和个别条件的分析，按照替代原则，与其所处区域的平均条件相比较，对照基准地价的修正系数表确定适当的修正系数；Kj是待估宗地的估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。 基准地价系数修正法适用于居住用地、工业用地、商业、旅游、娱乐用地及划拨土地使用权价格评估（见表1），特别是在市场比较案例较少的地方，使用该法更感方便。基准地价一般一至两年更新一次，在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须进行基准地价更新，对原基准地价进行全面或局部调整。所以，房地产（土地）估价师很关心基准地价的更新，很喜欢运用更新后的基准地价及修正系数表来评估宗地地价。
二、在上海地区应用基准地价系数修正法存在的问题 笔者认为，在上海地区应用基准地价系数修正法存在的问题与下列条件变化密切相关： 其一，上海基准地价公布至今五年来，上海的城市建设飞速发展，城镇的面貌日新月异。地铁、轻轨、隧道、大桥、高架路、高速公路等基础设施相继建成投入使用，交通条件、环境条件、集聚状况等区域条件明显改变。沿路、沿线、亲水、近绿地区的房地产开发如火如荼，房价持续上升，土地利用效益大幅度提高。上海市1998年基准地价其所依托的土地等级划分早就不现势了。“级”已不实，“基准地价”就不再“基准”，仍然拿来就用，显然不妥。 其二，五年来，上海的行政区划已发生变动，六个郊区县，有五个升为区；十个市中心区已变为九个市中心区。区划变了，区域的土地利用规划和城镇建设规划都在或多或少地发生变化。在取消过江大桥、隧道收费后，浦东新区与浦西中心城区已紧密联系在一起。因区域经济、社会因素的变化对地价级差产生的影响明显增大。若不更新基准地价，仅靠修正系数调整来评估宗地地价，其评估结果已不能反映现实的市场行情。 其三，五年中，上海的土地有偿使用政策发生了质的变化。2000年、2003年上海相继出台了内外销商品住宅并轨、六类用地内外销并轨的政策。隔离房地产外销和内销之间的政策差别取消了。1998年的上海基准地价表是供外销用的，反映的是外销市场的区域平均价格水平，也不包括成片开发土地的价格。现在，内外销政策并轨后，基准地价是否要并轨？又如何并轨？目前尚无明确的信息。 其四，1998年上海的基准地价是各类用途在各级别区域平均容积率下的价格。例如，工业用途在二、三、四、五级中的容积率为1或低于1的楼面价，其余级别为地面价；综合用地在市中心区的土地级别中的平均容积率为6；住宅用地在市中心区各级别的平均容积率取3.5或低于3.5。现在，上海的城市规划按国际大都市、园林化城市来定位，对市中心区的平均容积率作了严格的限制。例如，住宅用地在市中心区的平均容积率要控制在2.5或低于2.5。城市规划参数的改变，标志着对土地利用强度的限制，而这是影响土地价格水平的一个重要因素。 通过上述分析，旨在说明，上海的基准地价已不现势。估价师若不作周密的市场信息调研，不作土地区域因素变化的对比分析，在没有足够评估经验积累的情况下，依据1998年上海市基准地价表，贸然采用基准地价修正系数法，评估出的宗地地价必然与区域的市场平均价相差甚远。实际工作中，在上海应用基准地价修正法已出现不少有差错的案例。例如，在拆迁评估报告鉴定中，已有两例工厂拆迁评估项目经专家鉴定为“重新评估”。这两个案例都仅用基准地价系数修正法这一种方法评估市场地价，而且修正系数的选取过于简单，甚至有错，体现不出估价师的经验积累和业务水平。从本市一些估价机构作的评估技术报告抽样中，也能发现基准地价系数修正法运用中存在的问题。例如，住宅用地容积率高达4.5—5.0的不作容积率修正；容积率低至0.3的，容积率修正系数非但不上提，反而按比例下调至0.7。这些问题反映出在容积率修正系数选取上未能体现土地有效利用的原则。 三、目前应用基准地价系数修正法的建议 目前在上海的土地等级划分尚未调整，基准地价尚未更新，但又依然合法的情况下，地价评估应用基准地价系数修正法处于极为尴尬的境地。除向政府呼吁或反映估价师们的意见外，笔者提出以下建议供大家参考。 1、上海的地价评估最好多用市场比较法，少用基准地价系数修正法。 因为上海的房地产市场比较发达，可供选择的案例信息来源渠道比较多，各评估机构对市场信息的取舍都有比较多的经验积累，运用市场比较法得心应手。对于市场案例比较少的地区，尤其是工业用地比较案例更少的地区，如果要选用基准地价系数修正法评估地价，一定要同时选用收益还原法或成本逼近法等其他方法进行评估，然后将两种方法评估结果加权平均为妥，千万不要仅选基准地价修正法一种方法进行地价评估。 2、在对基准地价修正系数取值时，一定要作实地踏勘，详细比较区域条件差异对系数取值的影响，切忌不作分析，直接拿修正基准地价。例如，“内外销地价存在70%—85%左右的差价，取值0.7或1/1.3来修正基准地价”作为“内销基准地价”。这种取值似乎还比较流行，但缺乏依据。从经验上看，不同土地级别、不同用途、不同出让方式，其内外销地价比值也是不同的。尤其是房地产内外销并轨政策出台后，这种差别在弱化，逐渐被市场交易价所代替。 3、容积率修正系数的取值要考虑地区规划的平均容积率。各类用途各级别基准地价设定的平均容积率及待估宗地的容积率，经综合比较后确定容积率的修正系数。容积率修正系数对地价评估又影响极大。容积率修正系数取值要体现土地最佳利用原则，土地最佳利用要讲经济效益，又要讲土地利用的合理性。工业用地容积率为1是比较合理的，当容积率超过2至3倍时，虽然土地利用的经济效益提高了，但合理性却下降了。住宅用地容积率超过3.5，经济效益提高了，但楼太高，居民不方便，楼太密，居住小区的环境条件劣化，其用地的合理性大大降低；如果容积率低于1，环境条件优化了，而土地的有效利用率又下降了。兼顾土地利用的经济效率和合理性，决定了容积率和容积率修正系数之间的关系。2002年北京市基准地价公布时，同时公布了容积率修正系数表（见表2）。这个修正表与北京基准地价相匹配，虽然不能直接拿来用在上海地区作修正，但其中容积率与容积率修正系数之间的相应关系值得本市同行研究借鉴。 4、重视市场信息的收集和分析。对地域的平均地价水平常作比较研究，积累各类修正系数取值的判断经验。上海基准地价缺少对应的修正系数表。在上海应用基准地价系数修正法，其修正系数就靠估价师对上海市场及地域各项因素的了解程度来判断了。 表2:北京市基准地价容积率修正系数表
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