七城市地产新政解读

2005年8月25日　　来源：中国楼市

宏观调控深刻影响着中国楼市，各地新政频出带给开发企业的不仅是暂时经营策略的调整，更将指引其未来的可持续发展及变化。

北京

一、禁止将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，各区县建委不得为其办理转让手续。

二、房屋所有权登记申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，不得为其办理房屋权属登记手续。

三、继续推行商品房预售合同网上签约联机备案制度，并严格实行网上实名制认购。已取得预售许可证的开发项目，方可签订商品房认购协议。买卖双方须在北京市房地产交易管理系统上进行网上认购，从网上打印商品房认购书，同时与管理系统联机备案。

四、禁止开发企业变相转让预售房屋，从中收取费用。将在北京市房地产交易管理网上公示开发企业同一预售项目的退房、退订情况。

五、对开发企业虚拟买卖合同、囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目建设要求；不实行网上认购、网上签约的行为，将进行网上公示并依法予以处罚。房地产开发企业在取得商品房预售许可证之前，不得擅自预售房屋，也不得将房屋以预订、认购等方式进行预售，不得向买房人收取任何预定款性质的费用。

六、从下半年起按季发布《新建商品房典型区域市场交易价格》，按半年发布《存量商品住房典型区域市场交易价格》。完善房屋交易管理系统建设，严格执行实名注册制。

七、普通住房新标准：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

八、2005年6月1日以后，个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售，免征营业税(含城建税、教育费附加)；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房对外销售，按其销售价格减除原购进价格后的余额征收营业税(含城建税、教育费附加)。

出售自有住房取得的收入，属于“财产转让所得”，因此应按规定缴纳个人所得税，适用税率为20%。卖房人缴纳个人所得税时，涉及的税收优惠政策和过去没有改变。一是个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征个人所得税。二是出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。三是已购公房上市交易，其房产原值按每建筑平方米4000元计算。

上海

一、加大经济适用住房，即配套商品房和中低价普通商品住房的投资和建设力度。

二、(1)财税政策方面，对购买后居住不满一年出售的，按销售价与原价的差额征收5%的营业税，以及营业税税额11%的城建税、教育费附加费和河道整治费，总共5.55%。(2)金融政策方面，对申请第二套个人住房商业性贷款的，提高首付比例；对申请第三套以上贷款的，予以严格控制，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。同时，在去年停止期房转按揭的基础上，规定购房后一年内转让的，不再提供转按揭服务。(3)行政手段方面，“上手抵押注销”和“房屋转移登记、下手设立抵押”不再并办，收件收据不再作为银行放款凭证。明确规定，除重大工程、世博园区和成片二级旧里以下、居住条件特别困难、老百姓改善愿望特别迫切地块的改造等几个重点以外，其它动拆迁原则上一律控制。

三、完善住房保障体系。(1)今年将把廉租住房受益的“双困”家庭增加到1.8万户。(2)继续实行公有住房低租金和租金减免政策。(3)多途径地解决动迁家庭居住困难。(4)推进旧住房综合改造。(5)对中低收入家庭，放宽购房贷款财政贴息政策的享受条件。

四、规范房地产市场秩序。(1)出台了一系列加强对房地产市场监管的政策。加大对违规行为的查处力度。(2)深化完善房地产交易服务网。凡是到政府主办的公共网络交易平台上挂牌出售的二手房，都将受到最高限价的约束，超出咨询价格10%的房源信息将不予挂牌。

五、普通住房标准有三条：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的每平方米低于1.75万元，内环与外环之间的低于1万元，外环线以外的低于7000元。

天津

一、完善住房供应结构体系。通过完善租赁市场，建立起包括廉租房、经济租赁房和普通租赁房的住房租赁体系；建立起由经济适用住房、限价商品房和一般商品房组成的商品房供应体系。年内计划提供廉租房2000套、经济适用住房2.1万套、实物还迁房7000套、经济租赁房4000套。其中经济房建设规模，2005年追加100万平方米的建设计划。

二、加大商品住宅供应量。计划新开工住宅项目1300万平方米，比去年同期增长16%，年内竣工投入使用的商品住宅比去年同期增加37%，做到供略大于求。

三、控制拆迁规模，做到稳定拆迁，对今年上半年的拆迁量核减20万平方米。

四、调整住宅供应结构。扩大中小户型普通商品住宅的建设规模，增加经济适用住房和普通商品房土地储备。

五、开辟建设新居住区。计划今年年底完成6个居住区的规划，其中提前启动2个居住区的征地，明年年初新居住区开工350万—500万平方米，从根本上解决普通商品住宅供应结构和抑制房价的过快增长。

六、加强市场监管。实施商品房销售明码标价，推行网上售房。加强价格监管，重点监控经济适用住房的销售，加强房地产信贷管理，提高贷款购买第二套住宅首付款的比例。停止期房转让，对交付使用一年内的现房转让征收营业税。

七、普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积以国家规定的120平方米上浮至144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

八、个人购房不足两年转手交易的，销售时按取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。取得房屋所有权证的经济适用住房5年以内不得上市交易。

重庆

一、强化城市规划调控，改善住房供应结构；严格土地管理，加大土地供应调控力度；严肃查处违法违规销售行为，严格实行实名制购房；禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

二、对投机性和投资性购房等房地产交易行为采取征收营业税等措施。加强房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查工作。加大对房地产新增不良贷款的检查力度。

三、通过对土地供应、市场供求及地价、房价变动等市场信息的披露，增加市场透明度。对歪曲宏观调控政策、恶意炒作、误导消费者的行为，要坚决制止。

四、对廉租房租金实行限价。主城九区最高廉租房月租金不超过每平方米1.22元。新廉租房租金政策从7月1日起执行。

五、普通住房必须满足3个条件：住宅小区建筑容积率1.0以上；单套最大套内建筑面积120平方米或以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍。

六、个人购买住房(含普通住房和非普通住房)，不足2年转手交易的，销售时按取得的售房收入全额征收营业税；个人购买住房超过2年(含2年)转手交易的，普通住房销售时可获免征营业税的优惠，而非普通住房则按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税率均为5.5%(含教育附加费和城市建设维护费)。

广州

一、普通住宅要同时具备三个条件：首先是住房小区建筑容积率在1.0以上；其次是单套住房建筑面积144平方米以下；第三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。只有普通住宅才能在6月1日起的房产交易中享受税收优惠。购买非普通住房的，按3%税率征收契税。

二、商品房征收契税以合同登记鉴证时间为准，对于近期购买144平方米以上一手住宅的市民，如果开发商还未把合同拿到市房地产交易中心进行交易登记鉴证，那么市民就要多交一倍的契税，但二手房交易以到交易中心递件时间为准。

三、不能以房屋“赠予”逃税，办理房屋“赠予”手续需要出具完税证明才能办理。

四、自6月1日起，楼花转让业务全面叫停。

杭州

一、构建市场化运作的商品房供求市场体系，实施“居者有其屋”工程，抓好普通商品房、经济适用住房、拆迁安置房和廉租房建设，完善中低收入市民住房保障体系。

二、增加普通商品房、经济适用住房、拆迁安置房的供地规模，重点保证经济适用住房、拆迁安置房和普通商品房的用地指标，2007年做到经济适用住房、拆迁安置房“房等人”。

三、切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。出资6000万元购买60平方米左右的小户型经济适用住房，租赁给既不属廉租房对象，又不符合经济适用住房准入条件但又购买不起商品房的“夹心层”居民。

四、严格禁止期房转让。进一步强化和完善商品房网上售房制度。

五、普通住房标准：住宅小区建筑容积率应在1.0以上，单套建筑面积应在140平方米以下，住房实际成交价格应低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。

六、加大对投机性购房行为的调节力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

郑州

一、商品房买卖合同联机备案系统正式开通运行，12个楼盘率先实现网上售房。

二、凡办理预购商品房抵押备案的，一律由抵押双方当事人(购房人、贷款银行)共同到场申请。如抵押当事人双方无法到场，须提交经公证的授权委托书；买房发票须验收原件，留复印件，缺一不可。

三、没有预售证不得内部认购；骗购经济适用住房将撤销房产证。

四、对房贷提前还款客户按违约论处，对提前还款部分按贷款利率收取一个月利息的违约金。该收费做法暂时不对办理公积金贷款的个人执行。

五、对二手房交易开征5%的全额营业税。

六、普通住房应同时满足三个条件，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积为140平方米以下；销售价格(按建筑面积计算)方面，多层普通住宅销售价格为每平方米2700元以下，高层普通住宅销售价格为每平方米4000元以下。