2003年上海房地产市场回顾
顾建发

2003年，上海楼市依然保持供求两旺、高位运行的态势。在上海成功申办2010年世博会和建设世界级城市的双重利好刺激下，上海房价出现加速上涨，房地产开发投资将突破800亿元，商品房销售面积和存量房交易面积都将双双突破2000万平方米。全年房地产业增加值占全市GDP的比重可达7％以上，提前两年实现“十五”目标，充分显示作为支柱产业的地位和作用。

一、房地产开发投资继续创新高

2003年l-9月，本市房地产开发投资突破700亿元，达702.6亿元，比去年同期增长24.4％，占全社会固定资产投资比重达40.1％，居各行业之首，对全社会固定资产投资贡献率达48.1％。截止至lO月底，全市房地产开发投资额达769.4亿元，已超过2002年全年的水平。一方面，去年12月3日上海成功取得2010年世界博览会举办权，犹如为上海城市高速发展安装了强劲的助推器，由此拉动了房地产投资。一大批国内外房地产巨子纷纷加快进入上海房地产市场的步伐，并加大对上海的投资力度。另一方面，今年春末夏初，一场全球范围前所未有的非典疫情肆虐中华大地，上海在这场非典战役中，市政府及有关部门雷厉风行，带领人民抗击非典，从而把非典影响控制在最小范围。非典以后，为消除其对上海经济的影响，进一步扩大了对房地产的投资。1-4月，房地产开发投资240亿元，平均每月60亿元；5-6月房地产投资177亿元，平均每月88亿元；7-10月投资352亿，平均每月也是88亿。由此可见，今年上海房地产开发投资再创新高，既有内在因素，也有外力推动。

二、新一轮城市规划催生新机遇

根据《上海城市总体规划》纲要，上海在实施新一轮城市总体规划时，将体现科教兴市的指导思想和创新的规划理念，前瞻性地研究城市发展和规划实施中的重大问题，提高城市规划的科学水平，引导城市健康、有序地发展。因此，上海新一轮城市规划给房地产业发展带来新机遇。

首先，在指导思想上从原先重点考虑外环线以内中心城区，发展为覆盖上海6340平方公里整个区域，努力实现“市区体现上海的繁荣繁华，郊区体现上海的实力水平”的目标，提高上海城市能级。

其次，在郊区城市化进程中优化城镇布局，由原先摊大饼方式向放射状组团式发展，尤其是正在建设的松江新城、嘉定新城和海港新城，其人口规模将分别达到100万、80万、80万人，三个新城已成为上海房地产市场的新热点。

第三，上海微电子、汽车、石油化工、精品钢和现代装备、船舶6大重点产业基地建设，直接拉动周边地区房地产业进一步发展。

由此可见，目前上海房地产开发重心正逐步从市中心转移到郊区。

三、房价上涨幅度出现加速

上海房地产市场自1999年开始回升以来，2000-2002年，上海房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度逐年加快。以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例，2000年同比上涨4.5％，2001年为7.8％，2002年为13.2％，可以说是2000年微涨、2001年小涨、2002年大涨。尽管房价上涨出现加速度，但仍处于一个比较正常区间，与国民经济发展基本相协调，三年累计涨幅为27.5％。但是2003年上海房价出现飙升。仍以住宅预售价格指数为例，今年一季度全市价格指数比上一季度上升了4.2％，与2002年同期比上升了16.1％；第二季度受非典影响，比上季度上涨了3.4％，但同比仍上涨16.6％；第三季度比上季度上涨5.8％，同比上涨19.2％；预计全年涨幅至少在20％以上。在个别区域，房价的上涨幅度更是惊人。一是浦东世博园周边地区，在世博会申办成功有望成为第二个陆家嘴的未来预期中，房价上涨幅度是一波又一波。二是杨浦五角场地区，受中环线、地铁和大学城建设的刺激，在打造第二个徐家汇的预期下，房价涨幅至少在50％以上。三是闵行春申地区，房价亦由4000元／平方米向6000元／平方米靠拢。四是宝山大华地区，其新开楼盘单价很少有6000元／平方米以下的。目前，本市内环线以内大部分地区房价超过7000元／平方米，中环线附近大致6000元／平方米，外环线约5000元／平方米。即使是上海郊区，各区府所在地房价也都突破3000元／平方米，向4000元／平方米挺进。

四、房地产业成为关注焦点

有关中国房地产热已经出现泡沫这种观点，从2001年开始就有学者、专家发出警告，一直到今年，倾向于这种观点的人越来越多。但这主要是来自房地产业界外的声音，房地产业界内，无论是学术界还是开发商的主流观点基本上是持肯定的态度。但从今年央行发布121号文件以后，这种情况发生了微妙的变化，国务院18号文件似乎又给房地产业吃了一颗定心丸。然而从央行调高银行存款准备金率一个百分点的举措来看，我国宏观经济已经出现通胀预期，扩张性的财政政策和积极的货币政策也将随之淡出，取而代之的将是稳健的财政政策和货币政策。最近，韩正市长也表示，眼下上海要努力调控房价上涨过快的趋势，调整优化结构，增加中低价商品房供应总量，强化法治管理。这是政府明确对房地产市场进行干预的表现。由于房地产业具有投资大、周期长的特点，很难在短时期内通过市场传导机制实现自我均衡。因此，政府适当干预房地产市场还是十分必需的。

五、“围城”现象层出不穷

上海房地产开发商在过去几年的项目开发中，始终遵循“足不出沪”原则。而从去年开始，上海房地产业巨头绿地集团率先挺进南昌，随后，大华集团、西部集团、复地集团、爱建公司等众多大企业纷纷挥师西进北上，近的长三角地区，远至南昌、武汉、重庆，甚至东北的哈尔滨、长春等地。由于这些地区房地产市场还处在起步阶段，和上海三四年前情况差不多，所以目前正是进入良机。并且，当地政府基本上都采取多种优惠政策来吸引上海开发商。前些年进入上海的南方一些开发商，正是利用上海房地产市场刚起动的时机抢滩本市，现在已赚得钵满盘满。除此之外，在开发、设计、运作、管理等方面，上海房地产商的水平比其他城市要高出一筹，在当地房地产商中具有明显的优势，能够引领当地的消费潮流，容易得到当地消费者的认可。尤其是从今年7月1日开始，上海全面推行土地招投标制度，使本市地价连连攀升，市中心黄浦、卢湾、静安每亩地价都在1000万元以上，松江新城、青浦镇每亩地价也向100万挺进。由此带来成本增加、利润下降，这使本地开发商深感压力，于是退出观望或移师内地房地产市场。不仅大开发商如此，连一些中小开发商也开始仿效了。

然而，就在“里面的人要出来”时，江浙的开发商纷纷挺进上海。远在天津的第一大开发商——顺驰集团，不惜血本竞标青浦一块地，价格每亩90万元。随着CEPA的实施，香港房地产巨子加大投资上海的力度，欧美开发商也正跃跃欲试。因此，上海房地产市场的好戏还在后头。

(摘自上海房地产市场报告2003/12)