正确认识形势　保持上海房地产持续发展

（上海市房地资源局局长蔡育天在2002年中国房地产投资与管理高峰会议上的讲话）

经过二十多年的改革和发展，上海房地产投资、开发、供应、销售等主要指标都达到了历史最高水平。与十年前相比，房地产业在拉动经济增长、优化城市形态和功能、改善市民居住条件方面给人们带来了很大的惊喜。

从房地产开发投资看，九十年代初，开发投资额不足10亿元，2001年达到630亿元，占同年固定资产投资1995亿元的32％。今年1-9月为565亿元，预计全年将超过700亿元，占固定资产投资的比重约三分之一。房地产开发投资逐渐成为拉动整个投资增长的中坚力量，为上海经济增长作出了重要贡献。

从商品房开发建设规模看，1991年至2001年市区新建各类房屋2亿平方米，其中住宅竣工面积1.4亿平方米，新建住宅约160万套。今年1-9月，商品房施工面积5908万平方米， 同比增长23％。商品房新开工1759万平方米，同比增长25％。商品房竣工面积1194万平方米，同比增长48％。商品房开发建设规模的不断扩大，促进了上海城市形态和城市功能的优化。

从房地产交易看，九十年代初，商品房交易量不足100万平方米，1995年突破500万平方米，1998年突破1000万平方米，2000年突破1500万平方米。2001年达到1797万平方米，其中个人购买率达到98％。今年1-9月，商品房销售面积为1404万平方米，同比增长62％。预计全年将达到2000万平方米左右。存量房买卖面积，九十年代初为10多万平方米，2001年达到1422万平方米。今年1-9月为1281万平方米，同比增长26％。预计全年将达到1800万平方米，日渐接近新建商品房销售量。同时，外省市和境外人士到上海购房的数量正在扩大，2000年占商品房预售总套数的11％，2001年上升到18％，今年1-9月为23％。

通过今昔对比，我们可以发现，上海的房地产业，已经确立了在本市国民经济中的支柱产业地位。据统计，房地产增加值占GDP的比重，1991年为1.4％，2001年已上升到6.4％，预计至年底将接近7％。随着上海房地产业的发展，人民群众的住房条件显著改善，市区人均居住面积由1991年的6.7平方米提高到2001年的12.5平方米，预计至年底将达13平方米。

今后几年，上海商品房的需求量仍然很大。上海商品房的需求应考虑以下因素，一是旧区改造和基础设施建设带动的需求；二是市民改善住房条件的需求；三是外来人士的购房需求。据测算，因旧区改造和基础设施建设动迁，每年需动迁居民7至8万户，需求量约600万平方米；因改善住房条件需要，每年购房的居民有6至7万户，需求量约700至800万平方米；外来人士，包括境外和外省市人士，如果每年购房占全市商品房交易量的比例保持在10-15％，这部分的需求量约200万平方米。此外，非居住商品房每年交易量将超过100万平方米。因此，今后几年，上海房地产开发投资额每年将基本维持在650至750亿元，商品房销售量将维持在1700至1800万平方米，存量房交易量将维持在1500万平方米以上。房地产市场运行有其自身的规律，今后几年上海房地产各项指标仍将高位运行，这样的态势是阶段性的，也是有潜在需求的。

对于上海房地产市场的形势，现在方方面面都很关心，已经成为一个热门话题。有人认为，上海目前的房价过高，房地产业过热，甚至出现了泡沫。我们认为，上海房地产的快速增长，有其特定的历史和政策背景，是在体制改革不断深入、宏观政策不断调控的背景下发展起来的，是宏观环境和内部条件相互作用的必然结果。一方面，上海经济十多年来持续快速发展，为房地产的繁荣提供了支撑条件。2000年，更是把房地产列为六个重点发展的支柱产业之一，这是以前从未有过的。另一个方面，上海房地产业的繁荣，也是长期坚持不懈地培育和发展房地产市场的结果。九十年代以来，我们不断深化土地使用制度和住房制度改革，着力于市场机制的建设和完善。在土地管理领域，加强土地供应的总量控制和用途管制，推行以土地出让招投标为主要方式的市场化供地机制。在房地产交易领域，以深化房改为重点，运用税收、金融等宏观综合性政策的配套和支持，培育市场消费主体。经过艰苦努力和不懈探索，初步确立了一个以大众消费为主体并且适合房地产发展的市场体系。因此，目前的房地产市场高位运行，是在政府政策措施得当、居民住房消费需求不断释放的基础上发展起来的。

同时，对市场形势存在不同的看法，也是比较正常的。这说明，目前确实需要加强对如何认识形势、把握发展的研究，以利于保持上海房地产的持续发展。

房地产的冷和热是热门话题之一。房地产究竟是冷好还是热好？一个产品要上市，一个行业要发展，是需要一定的环境的，是需要一定的“温度”的。在市场比较冷的时候，大家都希望它快一些热起来，经过多方努力，现在热起来了，这是非常好的一件事。社会上大多数人、绝大多数人已经买了房或者正在买房或者想要买房，这是推动房地产市场持续繁荣发展的重要动力。这种热是改革的成果，是发展的成果，也说明当前正是房地产业发展的最好时机。

房地产的冷或者热，要放在房地产发展的周期中去加以考虑。从上海的情况看，1992至1996年是上海房地产的快速发展阶段。1997至1999年则进入调整阶段，房地产投资量缩减，商品房价格下跌，空置房数量上升。2000年起，房地产开发投资结束连续三年的负增长，出现强劲回升。这是上海房地产市场进入新一轮发展周期的重要标志。与前一轮发展高潮相比，目前上海的房地产投资和消费主体、市场规模和结构、管理理念和方式都已经发生了深刻变化。房地产开发投资的增长，是由住房消费热点的形成带动的，不仅有投资开发的积极性，更有旺盛的有效需求。目前，市场供需比例基本上保持在一比一，供应量尚未出现过剩。上海近年来的空置商品房数量也呈下降的趋势，1999年为1297万平方米，其中住宅922万平方米；2000年为1250万平方米，其中住宅843万平方米；2001年为959万平方米，其中住宅571万平方米。截至今年9月底，全市商品房空置面积为779万平方米，其中住宅452万平方米，比去年同期减少30％。而空置一年以上的住宅为222万平方米，比去年同期减少28％。同时，保持适度数量的空置房，对平衡市场供求、调控房价也具有积极的作用。此外，房地产市场的区域特征十分明显，地区差别问题不能回避。区位条件不同，经济和社会发展的基础不同，起点不同，市场发育的程度也不同。在今后的几年内，上海的房地产业还将继续保持这样的发展势头。

目前的上海房地产市场，是本地人为主、居住为主、中等价位为主的，市场基础比较扎实。所以，适度的“热”，对推动房地产业发展和国民经济增长是有利的。今年1-9月，全市已登记的预售商品房中，预售价格在3500元/平方米左右占30.27％，4500元/平方米左右占25.45％，5500元/平方米左右占13.94％，3500元/平方米以下占17.53％，5500元/平方米以上占12.8％。这表明，目前上海房地产市场的供应规模、供应结构还是比较合理的。同时，也存在阶段性的结构问题，特别是由于旧区改造力度的加大，商品房中低价位房源出现了短缺。市政府已经采取了措施，引导开发商建设一批低价位的商品住宅，目前数百万平方米的重大工程配套商品房已开工建设。

房价的跌和涨，是当前又一个热门话题。商品价格的涨跌，是市场经济下的必然现象。尽最大可能获取最高利润，这是市场经济的基本原则。商品价格为什么要涨？物以稀为贵，当某种商品社会需求远大于其供应能力时，这种商品的价格就会涨，当这种商品的供应能力远大于社会需求时，价格就会跌，房价反映价格和使用价值，因此，房价的涨和跌，受到价值规律和供求规律的支配。

房价的涨和跌，是一对矛盾，需要辩证地去加以看待。现在有两部分人对房价的涨、跌比较关心。尚未买房的人要求房价越低越好，希望它跌。已经买房的人更多地关心这部分资产的保值增值，希望它涨。市场经济中不仅有居住问题，也有资产问题。目前，上海市区房屋总市值约1.5万亿元，其中住宅约8500亿元，已有约280万户市民通过市场，或者通过房改的渠道购买了住房，市民住房自有率已达60％以上。如果房价下跌，将使很大一部分市民的资产缩水。

一个时期以来，上海的房价在不断盼降声中，仍然稳中有升。这与上海房地产市场的总量未达饱和的程度有关，同时也与土地开发品质的不断提高有关。由于上海城市发展的定位，由于土地资源具有稀缺性的特点，在今后一段时间内，房价的上涨是必然的趋势。虽然，面对房价的上涨，政府要加强宏观调控，适度控制涨幅，使之稳中有升。但是，关键还是取决于市场机制的自我调节。

随着房价的上涨，有人认为，上海目前的房价已经过高。“房价过高”这句话之后，往往紧跟着另外一句话：“老百姓买不起房”。房价与市民的收入水平密切相关，八十年代，商品房每平方米价格仅为三、五百元，少有人买，现在五、六千元一平方米还很热销。在这样的价格下，确实目前有一部分家庭还不具备购房的能力。前几年，上海实施一系列深化房改、培育市场的综合性配套措施，鼓励市民将原有住房上市“得”一块，住房消费信贷“借”一块，政府降低税费“让”一块的基础上，再增加部分投资“贴”一块，提高自身的购房能力，基本建立了新型的商品化、市场化、社会化的住房制度。对目前仍不具备购房能力的市民，出路只有两条：一是深化改革、发展经济，增加家庭的经济收入，使尽可能多的群众通过市场化解决住房问题，只有大多数、绝大多数人参与改革，走进市场， 改革才是成功的。房地产业的发展才是成功的。二是经济收入过低确有困难的家庭，要通过建立和完善社会住房保障体系加以解决。同时，还需要说明的是，购买一套住房在大多数家庭都是一笔相当大的开支，往往需要10年、20年、30年的努力，世界上许多国家都是这种情况。其次，买房要量力而行，梯级消费，逐步改善。100万一套买不起的买30万、50万一套，三居室买不起的买二居室，新建商品房买不起的买十多万二十多万元一套的二手房。再次，买房不是解决住房问题的独木桥，买不起住房可以租房，把短时间内的巨大负担变为长时间的轻负担。

总体上看，上海房地产呈现健康、繁荣的格局。同时，在市场经济条件下，政府部门要从管理理念的创新、管理手段的创新着手，进一步调控、规范和服务好房地产市场，推动房地产市场的持续发展。

一是要进一步规范房地产市场秩序。在土地供应方面，要继续以土地利用规划和计划为手段，完善市场化的土地供应机制，调控好土地供应的总量、结构和区域，适度控制土地供应总量和房地产开发投资规模。在房地产交易方面，要完善住宅消费服务机制，规范市场行为，保障买卖双方的合法权益。在物业管理方面，要加快市场化进程，为购房人安居乐业提供良好的环境。

二是要加强房地产市场信息的归集和发布。有人说，市场经济就是信息经济，在市场经济中，无数的决策者根据他们对市场的判断做出自己的决策。这些决策者就是在供需频繁变动中作出决策的，是在充分掌握信息的前提下发挥作用的。缺乏准确、全面、及时的信息，市场就不是市场，其行为也不是市场经济行为。因此，我们要加强这方面的工作，通过市场信息的归集和发布，充分发挥市场机制的自我调节功能，为政府、为企业、为消费者提供有价值的决策参考，引导房地产投资和消费。

三是要研究和完善住房社会保障体系，切实解决低收入家庭的住房问题。住房社会保障体系是房地产市场发展中必须重视和研究解决的一个重要课题。上海于去年建立了城镇最低收入住房困难家庭的廉租住房制度，目前正在全市范围内全面实施。同时，要研究细化和完善相关政策，构建和完善弱势群体住房的社会保障体系，使更多的低收入家庭能享受到社会救助政策。一方面，对一些收入低、居住条件困难，而且租住公有住房的市民，要研究完善租金减免政策。另一方面，要结合旧区改造，加快研究解决房屋面积小、人口较多的实际居住困难户的安置问题。

（2002年10月24日）