以信为本，规范经营，与时俱进
----上海信衡房地产估价有限公司管理之简介

上海信衡房地产估价有限公司1996年经上海市房屋土地资源管理局批准设立。2000年，实行脱钩改制，成为具有独立法人资格、自主经营、自担风险的专业房地产评估咨询机构。改制以来，公司坚持以信为本，规范经营，各项业务进展顺利，并从一个地方的B级机构发展为地方的A级机构，2003年被建设部核准成为全国房地产评估一级机构资质，同时被国土资源部批准为土地估价全国执业机构资质。近三年，公司完成评估项目5000余个，评估值达人民币约600亿元，公司正在朝着健康有序的方向逐步发展壮大。

信衡公司之所以能发展到今天，一是得到各有关主管部门领导的大力支持、指导和帮助；二是公司员工上下一起同心协力、努力奋斗的结果；三是有一个团结、民主、富有朝气并具有战斗力的公司管理层在发挥着强有力的作用。如何面对激烈的竞争市场，公司把“管理”和“市场”作为两个抓手，制定了一系列的规章制度和决策措施，取得了良好的效益。

一、以“人性化、规范化、信息化”的管理理念，强化内部管理机制
    一个公司是一个团队，尤其是作为一个经济鉴证类的中介机构，更是应该是一个能把各类具有开拓性、创造性、独立性、科学性及有奉献、敬业精神的人才聚集在一起并能共同合力产生巨能的团队。上海信衡房地产估价有限公司为追求此境界，把突出“人性化、规范化、信息化”作为公司的管理理念并根据行业管理要求结合公司特点，在建立内部管理机制方面着重抓了以下一些环节：
    1、 治理结构
    按照行业管理要求，实行脱钩改制。并根据行业特点，逐步完善治理结构。具体包括：（1）合理设置股权结构，明确利益各方权利和义务，形成公司良好的运作机制；（2）完善议事规则，从而保证公司各项规章制度的制订和有效实施。
    2、 人力资源
    为了增强企业竞争力，尤其是为了适应业务多元化的新形势，公司十分注重培养复合型、全方位、高质量的专业人才。目前，已初步造就了一支41人的高素质的评估师队伍。其中，有注册房地产估价师32人，土地估价师12人，国家造价工程师4人。
    公司制定了一系列有关的人才管理、培养制度：
   （1）人事管理制度：包括人才引进制度、岗位责任制度、人员晋升制度、考勤管理制度。
   （2） 培训学习制度：公司制定了人才培养规划，采取多种方式提高员工的执业水平。如：一、定期组织专家讲座、业务研讨会，组织内部培训、研讨，达到知识共享，共同提高。二、进行相关课题研究，针对一些重要业务开展专题研究。如房地产开发成本分析、不同土地使用权评估、拆迁评估、别墅项目评估、楼层差异分析等，有效提高执业质量和效率。
   （3） 员工专长发展计划：公司对学历高、有潜力、有研究能力的员工，分别其不同的发展方向，制订不同的发展计划。如境外考察、研究生培训、发放研究费用进行专题研究等。
    3、 质量管理和风险控制：
    A、二个原则：（1）风险导向原则，即一切以防范和控制风险为导向开展工作。（2）全员、全过程质量管理原则。
    B、五个环节：
   （1） 员工素质控制：建立岗位责任制，注重后续教育和职业道德培训，兼予考核评价等手段进行控制。
   （2） 操作规范化：建立业务管理制度。从业务承揽、评估准备及实施到出具报告、档案管理都实行全过程控制，做到行为规范化、产品规范化、服务规范化。
   （3） 信息资源收集和积累：房地产评估具有时点性、市场性强等特点。信衡公司一贯重视各种信息资料的收集、整理，积累了大量行业资料，同时通过与银行的合作，收集房地产开发、商品房按揭交易等大量案例，汇编成市场信息，在公司局域网上公布，使专业人员能及时获得市场即时信息，处理业务时得心应手，也保证了评估结果的科学性和合理性，并且有效地控制了评估风险。
   （4） 三级审核与责任风险控制：建立质量控制制度。对每个项目严格实行项目责任人、总估价师、机构负责人三级复核制度，对评估人员、复核人员明确各级质量责任，制订了具体的评估及复核质量等级制度和考核办法。
   （5） 风险评价和控制：一是树立良好的风险防范意识；二建立有效的风险管理控制体系，该体系包括了：项目和客户风险评价制度、估价业务工作流程规范、工作底稿制度、三级复核制度、质量考核评价制度、重大事项请示报告制度、疑难业务听证会制度、风险防范责任人制度等。

4、考核与分配机制
    公司建立了完善的员工激励、约束机制，实行合理而严格的业绩考评制度，分配机制突出专业能力、敬业精神、风险承担、业务创收等重要因素，以此充分发挥员工的积极性，形成良性竞争，同时促进公司健康稳定发展。
公司目前实行“等级工资与绩效考核”相结合的分配办法。“等级工资”：公司根据不同的规模阶段和业务需要，设置总经理、总估价师、部门经理、项目负责人、助评、一般行政人员等各类人员的岗位职责，每个岗位给予相应的岗位工资，每年考核评定，优胜劣汰。“绩效考核”：每月、季度、年根据综合考核结果奖励员工。考核内容包括：风险控制能力、评估工作质量、完成项目数量、实现业务收入、工作表现情况等指标。

二、坚持“服务第一、质量第一、市场第一”的经营理念，培育核心竞争力，积极拓展市场
    1、行为准则：公司始终向员工灌输“服务第一、诚信为本”、“以质量创声誉，以声誉求发展”的市场行为准则。
诚信是中介机构安身立命之本，服务质量则是企业生存和发展的基础。公司将此作为企业发展的根本准则。要求每一个员工做到：热情、规范、高效，并将此作为考核的重点内容。
    2、培育核心竞争力：
   （1） 品牌经营
    品牌，是公司的核心竞争力。
    品牌优势体现：企业文化形象、质量信誉、核心竞争优势、社会和客户的认同和信赖。
    通过品牌经营，达成业务增长，使公司获得长期利益。
    近年来，国企深化改革，大量企业兼并重组，银行贷款风险防范意识也日益加强。公司抓住此契机，将公司业务重点定位在抵押贷款、不良资产处置房地产评估上。经过多年的积累，在行业中有了一点影响，建立了自己的业务特色和品牌，也得到了客户的认同和信任。如公司多次为华融资产管理公司各办事处进行“不良资产评估与处置”、“评估值与处置值差异分析”等系列讲座，取得了较好得效果。
   （2）加强基础建设，提高员工队伍素质，以利核心竞争力的培养。如前所述，公司采取了一系列的举措，提高估价人员的业务素质和思想素质，
   （3）走业务多样化道路。目前，我国房地产估价业务主要限于土地出让、抵押贷款、房地产买卖、诉讼等传统业务，业务类型单一，技术含量低，造成业界低价恶性竞争。这是制约我国房地产中介机构发展的重要因素之一。随着我国加入WTO，国外知名房地产中介公司相继来华开业，房地产中介行业的竞争日趋激烈。
    公司清醒认识到形势严峻，及早研究对策。在正确市场定位、培养核心竞争力基础上，积极走业务多元化发展道路，大力拓展相关业务。业务范围已涉及：1、房地产转让、抵押、租赁、财产鉴证等各类估价；2、房地产权属、建设用地咨询；
3、投资项目可行性研究及决策等评估咨询；4、房地产金融、法律中介咨询等。
   （4）建立业务战略合作伙伴：目前公司已与德勤、摩根士旦利、世邦魏理士等机构建立了合作关系，以此进一步拓展公司业务领域及提高业务层次。

通过几年的努力与探索，公司有了一点起色，但与发展的要求还存在较大的距离，故公司必须认清形势，与时俱进，虚心向行业同仁学习，以求整个估价行业不断发展壮大，这也将更有助于信衡公司的提高与发展。