虹桥国际机场东片区土地转性综合咨询项目

——上海虹桥国际机场的城市更新实践

为促进地区功能转型，提升环境品质，上海机场（集团）有限公司在一系列城市更新政策背景、以及上海市政府的指导支持下，委托我司对虹桥商务区机场东片区核心区约1.6平方公里土地开展全过程综合咨询服务。我司通过详尽的前期研究，制定上海虹桥国际机场东片区土地转性实施方案，协助机场集团与东片区其他驻场单位开展土地置换协商谈判，搭建补地价的操作平台与通道，并进一步研究完善东片区产业布局，形成转性地块的初步开发方案，创新用地政策，完善开发机制，实现上海虹桥国际机场的功能提升和发展。

•  背景

虹桥商务区机场东片区，即虹桥机场1号航站楼及其周边地区，面积约4.2平方公里，规划总建筑面积逾260万平方米，是长三角地区重要的涉外通道和国际航空枢纽。随着城市的快速发展，机场东片区已显露出功能上的欠缺，以及与周边区域发展规划上的不相适应，严重制约了虹桥机场的功能提升和发展。

• 难点

一是土地权属复杂。目前，在1.6平方公里的土地上，共涉及东方航空公司、华东空管局、华东管理局、机场集团、中航油等五家驻场单位，且单位性质各不相同，在转型开发过程中协调难度较大。

二是各地块边界犬牙交错。土地现状用地范围与控规地块边界不一致，难以直接按照现状用地范围办理用地手续实施后续开发，加上各地块上都有不少建筑物，给重新规划、腾退土地以及后续开发利用等带来了很大困难。为推进该区域的转型发展，必须重新调整土地利用模式，创新用地政策，完善开发机制。

• 方案

我司咨询团队从土地置换方案研究及落地执行、土地转性实施方案研究及落地执行、转性土地开发建设方案研究三大模块开展服务。

在土地置换方案研究及落地执行模块中，我司咨询团队将对土地现状进行针对性实地调研排摸，梳理置换过程中存在的问题和难点，进行各类经济测算，并根据经济测算结果提出初步建议方案，协助机场集团与东片区其他驻场单位开展土地置换协商谈判。

土地转性实施方案部分，项目团队围绕土地转性、土地资产化开展综合统筹咨询，研究完善东片区产业布局，形成转性地块的初步开发方案作为研究成果报集团董事会决策，指导东片区整体转型土地转性工作的开展，同时作为后续项目公司成立可行性研究的基础材料。

对虹桥机场东片区经营性项目提出开发建设初步方案，包括根据规划要求和实际情况，按照经营性项目前期、开工、开盘（招租）、竣工交付四大节点时间进度节奏，细化经营性项目的开发建设计划，设定不同项目运行的节点和开发建设周期，并根据开发建设计划估算年度投资需求；通过竞争项目分析筛选发展业态，对不同物业类型项目的售价及租金进行预测；提出合适的开发及运营模式，梳理招商和营销策略，并针对区域市场风险控制提出策略。

自2017年以来，我司的专项小组重点推进与各家驻场单位腾地搬迁事宜谈判。目前，各相关单位正在加紧协商签订土地置换协议。

上海城市房地产估价有限公司  张永珍