为深入贯彻学习《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号），准确把握本市非居住类用地土地使用权续期政策精神，研究补地价评估咨询相关业务发展方向，2026年9月15日下午，上海市房地产估价师协会组织召开专题学习研讨会。协会常务副会长邵晓春、专家委员会副主任贾明宝出席会议，上估所、百盛、城市、八达国瑞、信衡、第一太平戴维斯、高力衡达7家会员单位负责人及青年估价师代表参加研讨。

沪规划资源用〔2026〕234 号文于2026年7月31日印发实施，文件适用于工业、商业、办公、研发、文旅、科教文卫等非居住类用地，确立 “以续期为常态、不续期为例外、根据企业要求、应续尽续”工作原则，区分到期续期、提前续期两类情形，明确依托“一网通办” 平台开展线上办理。该文件属于框架性试行文件，暂未配套实施细则，在地价核算规则、绩效与地价挂钩实施、估价机构职能定位、实务操作口径等方面，行业尚存诸多亟待厘清的问题。

会上，发起单位第一太平戴维斯结合服务外资客户的实务经验作主题交流。发言指出，新政带来三方面重要变化：一是重构存量资产估值逻辑，土地使用剩余年限由重大不确定风险因素转变为可量化的续期成本，有利于盘活淮海路、南京西路等重点商圈存量商办资产，扩大公募REITs可纳入底层资产范围；二是建立地价成本测算基准，明确续期地价不得低于对应级别基准地价70%的底线要求，落实绩效与地价挂钩制度，为市场主体投资研判提供政策依据；三是推动业务办理模式规范化，土地续期由既往一事一议的个案处置模式，转向可预期、可复制的办理流程。

与会代表围绕地价政策实务执行口径、估价机构业务参与边界、面向市场主体的全流程咨询服务内容、跨部门协同评审工作机制、续期咨询业务收费机制、多委托主体情形下执业风险防控等问题开展交流。结合业务实操，提出当前政策落地主要堵点：早期土地出让合同原有约定与现行新政的适用衔接；外资企业决策链条较长，续期大额资金未建立计提机制；绩效评价配套细则缺位；分散业权项目、历史容积率不足项目补地价标准尚未明确等。参会人员对标广州等地同类政策实践，探讨上海评估机构在土地续期工作中的参与空间，分析土地剩余年期对资产估值、不动产融资、公募REITs发行带来的实际影响。目前有相关专项课题刚刚启动，计划于年底形成阶段性研究成果。

协会常务副会长邵晓春作总结讲话。他表示，本次研讨会为小型业务交流研讨活动，以汇集行业一线实务问题为主要目的。当前各区政策落地进度不均衡，整体处于探索阶段，首个实操案例对行业业务开展具备重要示范借鉴作用。就下一步工作，协会将做好以下方面工作：一是紧盯专项课题研究进度，重点跟踪11月形成的中期研究成果；二是建立案例与问题报送反馈机制，会员单位在业务开展过程中遇到实操案例、疑难问题，可报送协会，由协会组织行业专家开展专题研议；三是深化与土地估价相关协会协同联动，及时向会员传递政策执行口径与工作动态；四是关注土地不予续期情形下地上建筑物处置的相关研究成果，按程序向会员单位做好信息同步。同时，他还希望各会员单位要立足专业职责，审慎稳妥开展先行先试，充分发挥桥梁纽带作用，做好专业技术服务，合力推进本市工商业项目土地使用权续期评估咨询业务规范化、专业化建设。

（上海市房地产估价师协会综合部  供稿）