2023年8月上海发布“认房不认贷”、降低首付、提高公积金还款年限等一系列组合新政，又一次活跃了房产市场、提振了消费信心，根据中央要求，着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

二次土拍地块封顶溢价率为10%。土拍首日共有3幅热门地块迎来多家房企的竞争，均拍至触顶10%溢价率。其中，本次土拍唯一的内环内宅地——杨浦平凉地块房地联动价11.7万/平方米，共吸引了13家房企进行现场激烈角逐。地块经过37轮报价达到上限价格22.73亿进入现场摇号环节。13家竞买人全部参与摇号，最终由保利置业摇中，成交楼面价74250元/平方米，溢价率10%。

回看今年上半年的上海新房市场，成交金额创新高，但小阳春以后市场快速转冷。新房开盘认购率、入围分在降低；二手房市场低迷、量价齐跌，5月已跌至1.5万套的枯荣线，6月更是跌到1.2万套，西虹桥等热门板块一二手房价倒挂也在不断缩小。

这就不难理解为何二批次土拍中的大部分地块抬高了房地联动价了。在房企利润有保证的前提下，一方面通过微调缩小一二手房价差，给一二手房倒挂降温；另一方面，给市场增加信心。

盘点今年第二批集中土拍24幅地块详细信息如下：

这些宅地很可能于今年年底或明年年初入市，进一步丰富上海的新房市场。详细地块信息如下：

1、保利平凉项目

7月11日，保利置业以总价227349万元摇中杨浦区平凉社区01D4-06地块（平凉街道71街坊）、01D2-03地块（平凉街道75街坊），成交楼面价74287元/㎡，溢价率10%，房地联动价117000元/㎡。作为内环内为数不多的11字头新盘，这个项目估计关注的人也不少。

根据项目规划设计方案，拟建五幢12-18F的商品住宅，和1幢8F的公共租赁房，主入口主要设置在齐齐哈尔路，两个地块再济宁路和霍山路上各有一个。

两幅地块总用地面积10814.2平米，建筑面积48860.38平米，01D4-06地块容积率为3.0，01D2-03地块为2.5。

按照出让要求，两幅地块住宅套数下限为293套，配建保障性住房5%，同时中小套型住宅比例不低于80%。

2、上实吴淞创新城特钢项目

宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块仅上海上实城市发展投资有限公司（简称“上实发展”）一位竞买人报名，最终该公司以13.3747亿元的底价竞得。房地联动价63000元/㎡。

地块基本情况：四至范围为东至同济路、南至纬一路、西至滨河一路、北至海江路 。该地块规划为科研设计用地、普通商品房、办公楼，出让面积为40771.4平方米。03-02地块为普通商品房用地，容积率为2.5；04-02地块为科研设计用地、办公楼，容积率为4.0。

地块距离3号线宝杨路站约500米，附近公交共有5条线路，2公里范围内有宝杨宝龙广场、宝乐汇、宝山体育馆、宝山第一中心小学等 。

03-02地块：占地面积：14412㎡，容积率2.5，建筑面积：36030㎡，建筑高度不大于50米，住宅套数343套，套均面积约105㎡。04-02地块：办公+科研用地，占地面积：26359㎡㎡，容积率：4.0，限高：120米（与不锈钢板块200米呼应），建筑面积：105436㎡，其中办公：52718㎡，科研52718㎡。

3、招商永丰街道项目

松江招商永丰街道地块，拟建17幢4-13F的商品住宅和1幢配套用房，房地联动价49000元/㎡。

该地块坐落于松江新城板块，东至三新路、南至荣乐路、西至中桥港、北至H02-15地块，面积4.52公顷，容积率1.6，为住宅用地。

4、华发洞泾项目

华发洞泾项目预计明年一季度入市！根据公示，该地块规划为高层&洋房&叠加别墅产品，是个超大体量盘，房地联动价50000元/㎡。项目预计将由将建56幢4-18F的高层住宅、6层洋房或叠墅、4层叠墅组成。

04-04地块：

占地面积44871㎡ 容积率2.1，8栋18F住宅，6栋6F住宅，6栋4F住宅，住宅套数942套，门位于东面与南面，有8栋18层高高楼，6栋6层楼栋以及6栋4层高楼栋。18层高度约为57.2m，6层为18.55m，4层为12.55m。

05-01地块：

占地面积52003.6㎡ 容积率2.1，9栋18F住宅，6栋6F住宅，5栋4F住宅，住宅套数1055套，门位于西面与东南角，有9栋18层高高楼，6栋6层楼栋以及5栋4层高楼栋。18层高度约为57.2m，6层为18.55m，4层为12.55m。

05-05地块：

占地面积36806.1㎡ 容积率2.1，7栋18F住宅，6栋6F住宅，2栋4F住宅，加保障房 住宅套数735套，门位于西南角与东面，有一栋保障房、7栋18层高高楼、6栋6层楼栋以及2栋4层高楼栋。18层高度约为57.2m，6层为18.55m，4层为12.55m，保障房也为18层，高度为57.2m。

5、恒都新桥项目

上海恒都置业有限公司以底价128400万元竞得松江区新桥镇SJS30003单元12-13号（砖新河一号）地块，按照规划要求，该宗地块规划住宅部分中小套型比例为60%，房地联动价52000元/㎡。

该宗地块为松江区新桥镇SJS30003单元12-13号（砖新河一号）地块，四至范围包括东至泗砖南路、南至砖新河、西至12-11号地块、北至长安泾，土地占地面积46521.1㎡，规划建筑面积为55825.3㎡，容积率1.2，土地用途为住宅用地（普通商品房），国有土地建设使用权出让年限为70年，土地挂牌起始价格为128400万元，起始楼面地价为23000元/㎡，竞拍最高限价141240万元，最高限价楼面价为25300元/㎡。

6、保利重固项目

7月11日，保利以总价86747万元竞得青浦区重固镇毛家角路南侧37-01地块（原12号地块），地块出让面积25513.7㎡，容积率2，溢价率0%，楼板价17000元/㎡，房地联动价37000元/㎡。

该项目地块地块北侧邻近示范区线，南侧大名城映辰联动价34800元/㎡。四至范围：东至崧卓路、南至新泾浜、西至曹家宅路、北至毛家角路，面积2.55公顷，容积率2，为住宅用地。

根据项目规划设计方案，拟建7幢13-16F的住宅以及其他配套用房。

7、荣盛临港自贸区项目

7月11日，浙江荣盛、临港控股联合体38.7378亿元竞得自贸区临港新片区PDC1-0103单元B05-01、DSH-04单元C07-01地块，溢价率0%，地块房地联动价34000元/平方米，整体成交楼面价7481元/㎡。

四至范围：东至C07-02公共绿地,南至彩茂路,西至香柏路,北至明茂路;C07-01:东至C07-02公共绿地,南至彩茂路,西至川桤路,北至明茂路;B05-01:东至乔柏路,南至彩茂路,西至香柏路,北至明茂路；土地用途：普通商品房,办公楼,商业用地。

该地块出让面积178371㎡，为商住办混合用地，C07-01地块容积率2.4，B05-01地块容积率3.3。地块住宅部分全装修面积100%，中小套占比60%以上，住宅套数下限1573套。

8、临港自贸区项目

7月11日，自贸区临港新片区滴水湖核心片区DSH-04单元C04-01地块由临港城投竞得，成交总价8.3亿元，整体成交楼面价14012元/㎡。

该地块出让面积23694.8㎡，为纯宅地，容积率2.5。地块全装修面积100%，中小套占比60%以上，住宅套数下限565套。

两幅地块均位于临港105片区，近两港快线一期开放区站（预计2025年建成），房地联动价均为34000元/㎡。

9、中铁建华漕项目

临近COSTCO的中建华漕项目也是二批次土拍的热门地块。

项目由2个地块组成。据悉将分开上市，预计西地块率先上市，将推出主力建面约99㎡3房、115㎡3房、135㎡4房。房地联动价均为69500元/㎡。

16-05地块住宅套数下限863套，17-04地块住宅套数下限639套。

新建住宅楼共达到20幢（17F-26F），其中包括 1 栋两梯四户板式大高层， 1栋三梯六户板式大高层， 15 栋一梯四户小高层， 2 栋两梯两户的小高层，以及 1 栋保障房。

本项目主要建设内容地上建筑容积率为2.50，限高80米。16-05地块计容面积约为86335.5平方米，17-04地块计容面积为63898平方米。工程总投资152810.64万元。

10、大华浦江项目

大华浦江项目2幅地块拟建30幢11-17F住宅（含1幢保障房）以及配套用房等建筑。房地联动价43000元/㎡。

其中44-01地块未来将会建设14栋12-17层的高层；45-01地块拟建16栋11-17层高层住宅，其中E-14#为保障房。

11、大家&钱江&宁波维科嘉定新城项目

嘉定新城 G09-2地块将建10幢15-25F的商品住宅 和1幢公共配套，房地联动价50400元/㎡。

其中17层住宅楼4栋，22层住宅楼2栋，23层住宅楼1栋，25层住宅楼2栋，15层住宅带裙房（公共配套）1栋，1层公共配套1栋。

总建筑面积103226.99㎡，其中计容面积66087.25㎡，容积率2.5。

12、奉贤新城08单元07-01地块

奉贤新城08单元07-01地块地处奉贤区奉贤新城08单元07-01地块，占地面积87447.00㎡，建筑用地104936.40㎡，容积率1.2，绿化率35.0%。房地联动价55000元/㎡。

13、建发联发曹路项目

建发&联发曹路项目设计方案图出炉！预计本月底开放展厅！拟建6栋16F高层住宅 2栋1-3F配套用房，房地联动价51500元/㎡。

根据出让合同显示，项目需配建5%以上的保障性住房，全装修比例50%，要求中小套户型不得低于住宅总建筑面积的60%，容积率2.0，限高50米，住宅套数下限496套，套均面积约95㎡！

14、钱江大家曹路项目

钱江大家曹路项目预计9月开放展厅！预计将建面约88-125㎡、3-4房，房地联动价51500元/㎡。

15、金茂大场项目

宝山大场35-03地块住宅规划设计方案公示，将建8幢16-17F的住宅 以及其他配套用房，房地联动价67000元/㎡。

16、浦东惠南地块

上海泉山房地产开发有限公司竞得浦东新区惠南新市镇宣桥21和22单元D-02地块。宗地东至D-03地块，南至D-03地块，西至D-01地块，北至规划道路。

出让面积15039.8㎡，容积率1.2，建筑面积18047.8㎡，为居住用地，中小套型比例60%。起价35200万元，起始楼面价19504元/㎡，最高限价38720万元，上限楼面价21454元/㎡，房地联动价40100元/㎡。

17、华润川沙项目

华润川沙项目预备入市！将建12幢13-18F的住宅、保障房以及其他配套用房， 房地联动价64000元/㎡。

主要经济技术指标

用地面积：38579.80平方米，总建筑面积：约118000平方米，地上建筑面积：约83600平方米，地下建筑面积：约34400平方米，容积率：2.0，建筑密度：约22%，绿地率：35%，控制高度：60米。

18、桃浦地块

宝华&东苑竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）049-01、050-01、051-01地块。宗地东至祁连山路，南至桃竹路，西至景泰路，北至常和路。

出让面积30126.9㎡，容积率2.5，建筑面积75317.4㎡，为居住用地、商业用地，中小套型比例70%。

起价316000万元，起始楼面价41956元/㎡，最高限价347600万元，上限楼面价46151元/㎡，房地联动价85500元/㎡。

19、绿城梅陇项目

项目拟建14栋15-26F高层住宅、1栋17F保障房以及若干配套用房。可售商品房约1186套！房地联动价76000元/㎡。

20、奉贤新城地块

上海临港控股拍得奉贤新城16单元05A-02地块，该宗地东至规划碧园路、南至规划卓丰路、西至金海公路、北至汇丰北路。

出让面积45191.6㎡，容积率3.5，建筑面积158170.6㎡，为居住用地、办公楼及科研设计用地，中小套型比例60%。

起价117806万元，起始楼面价7448元/㎡，最高限价127296万元，上限楼面价8048元/㎡，房地联动价43000元/㎡。

在国家和上海市政府的政策引导下，缩小炒房空间，坚持宽松的刚需政策支持，培育良好的市场供需关系，相信一个健康稳定的房地产市场正在逐步构成。

注：对房地联动价 地块信息有兴趣的朋友请关注“上海瑞汇”公众号获取