浅谈我国房地产估价行业的

现状与互联网+时代发展对策

蔡凌强、董舒琪

摘要：当前传统房地产估价行业正承受着信息化大数据时代与政府宏观调控房地产市场的双重冲击。日益严峻的房地产估价市场环境也为估价行业和估价机构开拓新的业务领域和渠道提供了市场空间。本文对我国房地产估价行业发展现状进行了分析，并对当前市场现存的问题提出对策。

关键词：房地产估价；现状；互联网+；对策

（一）现阶段我国房地产估价行业现状

我国房地产估价行业起步于上世纪80 年代中期，相比较于发达国家，我国房地产估价行业起步较晚，应用范围也略狭窄。国内大部分的房地产估价机构是由原事业单位或大型国有企业中的估价部门脱钩转制而来，原本就带有浓重的“国企”色彩，初期的业务基本以“关系型”的动拆迁业务为主，各家自扫门前雪，随着90年代中期住房制度的改革，房地产估价行业迎来了第一个春天，第一批估价行业的创业者也因此积累了第一桶金，进入21世纪后，以不动产为抵押物的金融产品越来越丰富，房地产估价在其中也扮演着非常重要的角色，因此，抵押评估业务逐渐取代动拆迁评估业务，成为估价业务的最大来源。

随着房价的日益高涨，近年来政府不断推出严厉的房地产市场调控政策，市场调控成为了整个房地产行业必须正视的问题，整个中国的房地产市场正式进入下半场，单边上扬的走势就此结束，而作为估价机构最大业务来源的金融机构本身，也结束了粗放经营，高利润低风险的暴利时代，不良率年年升高，从中也暴露出一批估价行业中的“老鼠屎”，为了利益不择手段，高评低估，什么都干，严重破坏了房地产估价行业的整体形象。

（二）房地产估价行业现存的问题

（1）传统业务萎缩，恶性竞争

房地产估价行业作为整个房地产金融这个食物链条中最底端的行业，受上游行业的影响很大，经常是上游打喷嚏，下游就得重感冒，任何一个与房地产及金融相关的政策的出台，都会对房地产估价行业造成一定的影响。近几年，随着信息技术的发展，互联网+时代的到来，大型房地产数据系统、自动估价系统等相关系统的推行应用，都直接导致类如抵押估价、涉税估价等传统估价业务的萎缩。

当然从估价行业本身来说，也存在估价师准入门槛较低，人员整体素质一般，估价机构普遍缺乏创新意识，绝大部分的估价从业人员都只会对着估价规范、报告模板，按部就班的写报告，估价规范对于报告的规范性要求也越来越细化，标准的估价报告让人觉得越来越像“八股文”，甚至有客户在沟通报告收费时会这样说“反正你们出的报告都一个样，找你做和找其他估价公司做根本没区别，我就出这点钱，爱做不做，你不做自然有人肯做”。

    也难怪客户会这样说，因为这就是事实，近些年房地产市场的快速膨胀发展的影响，我国房地产评估机构数量也在这几年内骤然增加，且房地产评估机构市场准入的门槛并不是很高，行业准则环境也不够完善，这些骤起的评估公司并不都是成规模、规范的评估机构，有一部分是规模很小、甚至不足十人，人员流动频繁，看重眼前利益等阻碍行业环境健康发展的公司。诸如为获得业务，过度降低收费标准，大搞价格战严重影响行业健康和稳定发展的恶性竞争愈发激烈，北京市场上，一份交易按揭类的抵押评估报告，收费不足300元，一样有机构愿意做，试问这样的报告，能体现房地产估价的专业性吗？

（2)大数据对传统行业冲击

    近几年，互联网的发展简直令人目不暇接，O2O的出现，大量的传统行业被颠覆，大数据以实时数据的处理和实时结果为导向，越来越多的数据挖掘前端化，进而推动产生各种各样的个性化推荐服务。房地产估价行业与大数据有着必然而紧密的联系，大数据时代的到来与发展必然对传统房地产估价行业造成不小冲击。

    以前文提到的二手房交易按揭环节的抵押评估报告为例，银行及金融机构对于这类业务的要求除了估值，更多会越来越体现在效率上，传统模式下，一般流程是银行客户经理先找到估价机构的客户经理，要求询价，估价机构的客户经理将需求再转述给估价师，估价师根据初步信息做预估，再将估值信息通过客户经理反馈给银行，等对方确认后再重复一遍刚才的流程，如此来来回回的沟通，效率实在低下，现在越来越多的自动估价系统出现在市场上，银行从电脑或移动端发起询价到得到回复，只需要几秒钟，省去了一起沟通环节，大大提高效率，因此银行无论从提高效率角度还是控制成本的角度考虑，都非常愿意去使用这样的自动估价系统，可一旦这样的系统被银行大规模的采用和推广，那显而易见，传统业务肯定会大面积萎缩甚至完全被取代。

（三）互联网+时代发展对策

    看完前面的文章，很多业内估价师可能会感觉自己当初入错行了，是不是该重新找方向了，其实大家不需要太过悲观，国外的估价行业发展时间比我们长的多，虽然也会遇到和我们一样的问题，可他们被取代了么？并没有！

    各个领域都存在着业务创新与拓展的空间，面对日益严峻的房地产估价行业的市场环境，房地产估价机构必须走多元化发展的道路，拓宽业务领域，创新业务产品种类。目前我国大多数估价机构的业务仍较为单一，可开拓的业务空间还是很大的，如项目前期咨询、土地营运策划、土地开发模式分析及建议、上市企业的资产现值评估、合作入股资产评估、调控下房屋计税价评估、个人理财房地产价值咨询、建筑设计房地产评估、房地产拍卖评估、房地产保险评估、协助审计评估、移民物业价值评估等，还可以充分发挥估价人员的专业技术优势, 挖掘市场业务潜力, 拓宽业务渠道, 全面介入城市房屋拆迁、城市更新与重建、城市资产运营、企业资产运作与并购等领域。

    大家都知道我们这个领域有个世界五大行，戴德梁行&高纬环球（已合并）、世邦魏理仕、仲量联行、第一太平戴维斯、高力国际，这五家中的任何一家都有估值服务的部门，以目前市值最高的世邦魏理仕为例，估值服务业务的占比仍有6%左右。

    大家都知道中国的房地产市场未来的重点要逐渐从增量市场转向存量市场，但存量市场并不是大多数人理解的二手房交易市场，借用笔者所在的机构，世联评估的创始人陈劲松先生的话来解释一下存量市场：

    “狭义的房地产交易包括：一手房交易7万亿、二手房交易3万亿。目前大众对二手房市场热情高涨、估值颇高，但我们认为二手房的扩大是有限的，比如说一些三四线、也比如说一些二线城市新区，这些地方几乎是没有什么二手房交易的，这里依旧是新房的天下。

    让我们把视野扩大一些，就看到了广义房地产交易，这才是未来中国房地产转型最重要的领域。广义房地产交易的物业总资产就有150万亿，这其中如果有10%拿出来做REITs，就有15万亿，远超狭义交易的一手、二手之和。即便只有5%，也有7万亿，这个数据是未来可能达到的。

    另外一块是金融服务，所谓金融服务是指一手楼按揭、二手楼按揭、一手楼贷款、二手楼家按，这一领域目前就有5万亿的市场。这一部分原来是传统银行的天下，然而因为互联网、金融的开放，使得这5万亿成为高利润市场的来源，假如能够抢得20%，金额就高达1万亿。REITs和金融服务，这是广义交易的两个主要的大市场，在未来大有可为。

    此外还有物业租赁。物业租赁市场1万亿，这部分市场较为分散，运营起来比较困难，但其中工商物业的租赁市场集中度很强，这一部分就有上千亿市场。当然还有物业管理，全国市场5千亿，虽然也是分散的，但要看到，工商物业尤其是核心城市的工商物业，已经开始有集中化的倾向。”

    而在这些领域，绝大部分估价机构目前能做的和正在做的，都是那最低端，最便宜的一手楼、二手楼按揭贷款的抵押评估服务，很多机构情愿在几百元的按揭抵押报告上恶性竞争，拼个鱼死网破，也不愿意真正静下心来花心思做一些研发，又有几家去好好研究过我们能为REITS、能为金融服务、能为资管提供哪些服务呢，恐怕很少，据我所知国内的估价机构，设置有专门的产品研发创新部门的，屈指可数。

    这里再举一个例子，这几年很火的ZILLOW，这是一家提供免费房地产估价服务的网站，在美国一上线就造成大轰动，创建于2006年，主要向网民提供各类房地产信息查询服务。相信有过买房或卖房经验的人，都有这样的担心，担心对市场不熟悉，担心被中介忽悠，担心多花冤枉钱，但绝大部分人苦于没有专业知识，只能去找中介，只能依赖中介的信息来做判断，而ZILLOW的理念其实很简单，就是打破房地产交易中的信息不平衡，正因为它的出现解决了房地产交易环节中最大的痛点，所以它成功了，所以中介不得不找到ZILLOW，希望能在它的网站上花钱做广告，结果成就了典型的互联网+时代的盈利模式——“羊毛出在猪身上让牛买单”。

    当初笔者看完这个例子，作为一个执业估价师，第一感觉就是，这正是估价师擅长的领域啊，这不应该是估价机构干的活吗？！可事实上ZILLOW并不是一家具有房地产估价资质的专业估价机构，近几年，国内有一些规模较大的估价机构其实都在研发自动估价系统的模型，笔者所在的世联评估更是在这一领域默默耕耘和积累了将近15年经验，而互联网+时代的到来，无疑为我们提供了一个非常好的机会，去展示我们这15年坚持做一件事的成果，这也让我们有机会真正摆脱食物链底端的生存现状，摆脱永远只能在B端恶性竞争的命运，真正去链接C端，事实证明对于专业的坚持，总有一天会有回报。

    最后用一句话作为结尾与同行共勉，“只要你始终坚持要最好的，你总能如愿！”

作者：

蔡凌强：深圳市世联土地房地产评估有限公司上海分公司项目经理，注册房地产估价师；
董舒琪：深圳市世联土地房地产评估有限公司上海分公司助理估价师。