土地开发利用的深层次评估体系

       ——暨工业园区土地估价新型业务的实践

  许 军   任婷珍    沈灵燕

【摘 要】市场经济的竞争压力使房地产估价行业面临着生存发展的瓶颈，迫使房地产估价机构开始寻找新的业务发展方向。当前，各大、中城市已进入了存量土地开发为主的时代，促进各类土地尤其是工业园区土地的有效利用，将成为政府关注的一项重点工作。估价机构应以此为契机，探索业务的开拓和创新。本文研究建立了一套土地开发最佳利用评估体系，并运用该体系对工业园区土地，进行了批量深层次评估。通过实例介绍与分析，为估价机构业务的拓展和创新提供思路与借鉴。

【关键词】土地最佳利用；评估体系；深层次土地评估；工业园区

当前房地产估价行业正面临传统业务领域日渐饱和的现状，传统市场已然身处“红海”，各机构在传统业务上的同质化竞争已趋白热化。与此同时，一些软件公司、房地产互联网站等外来竞争者开始进入估价领域，正逐步蚕食估价机构的业务空间。内外部竞争压力使得整个行业面临着生存发展的瓶颈，迫使房地产估价机构开始寻找新的业务发展方向，创新业务、开辟“蓝海”成为有实力的估价机构谋求在竞争中占领制高点的一个战略方向。估价机构应结合当前市场热点、把握未来市场及政策走势、发挥自身的竞争优势，开启新型业务的探索之路。

反观土地市场及政策，近年来，我国许多大、中城市新增建设用地供应指标逐步缩减，上海已提出要求建设用地“零增长”甚至是“负增长”，这意味着建设用地供应来源进入以存量土地为主的时代。加快存量用地二次开发、低效工业用地清理盘活、促进建设用地的有效综合利用等已成为政府积极推进的重点工作。可以看到，当前许多城市的一些工业园区存在土地开发强度过低、产出效益不高、环境污染严重等等问题，不仅不利于园区土地的集约化利用，也阻碍了园区经济的发展乃至产业转型升级这一国家战略的推进。因此，促进工业园区土地的有效利用，将成为政府关注的一项重点工作。估价机构可以以此为契机，利用自身对土地市场及政策的良好把握能力，以及积累的土地评估、土地整治等方面的经验与资源，为政府提供工业园区土地利用相关的咨询服务，实现业务的开拓创新。

基于以上考虑，研究并建立起《土地开发最佳利用评估体系》，运用该体系，可对各类用途的土地尤其是工业园区的土地利用现状进行深层次评估，并有针对性地提出改进建议，促进工业园区等土地朝着最佳利用的方向开发，对工业园区的健康发展、产业的转型升级有着重要的现实意义。

一、土地开发最佳利用评估体系的建立

构建土地开发最佳利用评估指标体系，就是在分析影响土地利用效益的各种因素后，将相关的具体因素指标一一排出，并对这些影响因素进行统筹、归类，在参考《城镇土地估价规程》中影响土地评估的一般因素、区域因素和个别因素的基础上，从上世纪80年代西方国家提出的“3E”可持续发展理论出发，对土地开发的社会（Equality）、经济（Economy）、环境（Ecology）三个效益全面考量，建立起综合指标体系来评价土地开发利用的效益。通过反复多次运用《专家意见征询表》（即德尔菲法），确定影响土地开发利用效益的各种因素指标。最后确定如下指标：

（1）社会效益评估指标：经济和文化功能定位、居民就业效益、基础设施服务提升、绿色节能效率、促进城市现代化进程、收入分配效益、促进地区产业发展；

（2）经济效益评估指标：开发强度、供求关系、周边交通、功能折旧、外部影响、固定资产投资强度、工业用地产出强度、土地建成率、建筑系数；

（3）环境效益评估指标：周边生态环境敏感程度、周边居民对环境共享程度、地质条件符合程度、噪声及辐射扰民程度、土壤污染状况、“三废”排放程度、产生可吸入颗粒物浓度状况。

上述每个指标是实践、研究和分析的结果。例如：开发强度中的容积率是项目规划建设的一项重要指标，因为容积率在客观上存在一个最合理值。在一般情况下，提高宗地容积率可以提高土地的利用效益，但也需把握一定的度，若容积率过高、建筑容量过大，会造成城市和建筑环境的恶化，降低使用的舒适度，不利于实现土地利用的经济效益、社会效益与环境效益的统一协调。因此，容积率指标的确定，既要保证土地达到一定的开发强度，又不能超过土地承载能力及环境容量的限制，确保适当的开发强度及合理的空间布局，实现土地利用的科学合理性与城市空间环境的舒适与美化。

再运用层次分析法将这些指标按相互之间的联系及其隶属关系进行层次划分，构建起较为完整又可动态调整的土地开发最佳利用评估指标体系。其中：目标层为土地开发最佳利用评估；准则层为社会效益、经济效益及环境效益评估；指标层则为反映土地开发利用状况的各项具体指标。通过研究，工业用地土地开发最佳利用评估体系如图1所示，可从社会效益、经济效益、环境效益三个方面共23个指标对工业园区土地利用状况进行全面评价。

图1：工业用地土地开发最佳利用评估体系

（一）确定评估体系中指标等级分值

为便于园区土地评估人员分析和操作，可将分析确定的各个指标根据对象工业园区土地开发利用的实际状况，分成“好、较好、一般、较差和差”五个等级，并给予可灵活打分的2个分值范围。比如“工业用地产出强度”指标达到相应级别开发区理想值，差异在5%以内，认为其等级为“好”，打分在9-10分之间；与理想值差异在10%以内，认为其等级为“较好”，打分在7-8分之间；与理想值差异在20%以内，认为其等级为“一般”，打分在5-6分之间；与理想值差异在30%以内，认为其等级为“较差”，打分在3-4分之间；与理想值差异超过30%，认为其等级为“差”，打分在0-2分之间。照此建立一个《工业土地利用分值确定表》，使反映土地开发利用效益的各指标由定性转为定量，最后作为等级分值判定的依据。

（二）确定各指标权重

针对土地开发最佳利用综合评估体系准则层、指标层各指标进行重要程度分析采用层次分析法（AHP），又称多层次权重分析法。应用层次分析法进行指标权重的确定，大体可分为以下几个步骤：

首先，建立层次结构模型。前文图1可用以表示工业土地开发最佳利用评估指标体系的层次结构模型。

其次，确定准则层及指标层权重。对于准则层指标，由于涉及的指标较少，且各指标之间的重要程度较易区分，因此采用直接打分法确定其权重。经研究准则层中：社会评估指标的权重为15%；经济评估指标的权重为70%；环境评估的权重为15%。对于指标层权重的确定，由于包含的指标较多且复杂，需要通过建立该层的判断矩阵求得各指标权重。判断矩阵则是由同一层次间各要素的重要程度两两比较而形成的并采用数字1- 9及其倒数的标度方法。判断矩阵的给出，是在对影响土地开发最佳利用评估因素进行全面分析的基础上，结合研究专家打分，采用定性与定量相结合、多因素多层次处理方式，形成土地开发最佳利用评估指标体系中因素权重分析两两判断矩阵，并计算指标权重。下面以工业经济指标为例进行分析介绍，其指标层九个指标分别以字母A~I表示，经过九个指标重要程度两两比较，得到如下判断矩阵表格：

表1 判断矩阵表

设以上判断矩阵为[a]，各因素的权重系数为 QUOTE  。求指标A~I的权重系数即为计算[a]的特征向量。运用方根法，可求得由 QUOTE  （i=1,2,…n）组成的判断矩阵[a]的特征向量 QUOTE  (0.308，0.157，0.223，0.108，0.074，0.035，0.051，0.025，0.018)^T。进而计算判断矩阵的最大特征根 QUOTE  。根据公式 QUOTE  （其中：B为判断矩阵，W为权重列向量， QUOTE  为权重向量的第i个分量，n为矩阵阶数），求得 QUOTE  =9.4。

求得特征值和特征向量后，还需要对判断矩阵进行一致性检验。要求CI≤0.1，这里CI= QUOTE  。

当 n≥3 时，为消除CI所受阶数的影响，还需引入判断矩阵的平均随机一致性指标RI，取CR＝CI/RI，对所构造的判断矩阵进行一致性检验，一般认为CR<0.1 时，判断矩阵有可接受的一致性，否则，需对判断矩阵进行修正。式中RI为平均随机一致性指标，它与判断矩阵阶数n有关。n取1~9时的RI值由下表给出。

当CR<0.1，判断矩阵一致性检验为通过，否则，为不通过。如不通过，需要重新构造判断矩阵。本例中，n=9，对应的RI=1.45，计算得出CI=0.05，CR=0.0345<0.1，判断矩阵通过了一致性检验。因此可以确定指标A~I的权重分别为0.31，0.16，0.22，0.11，0.07，0.04，0.05，0.02，0.02。

最后，计算综合权重。综合权重是指标层相对于目标层的权重，由指标层权重和与其对应的准则层权重相乘得到。在计算工业经济指标的综合权重时，由前文已求得的指标层权重乘以其所对应的准则层权重，即经济效益权重0.7，即可求得工业经济指标的综合权重，分别为：0.217，0.112，0.154，0.077，0.049，0.028，0.035，0.014，0.014。

运用上述研究方法，可对工业园区土地开发最佳利用评估体系中各指标权重进行分析研究和确定，最终形成完整的《工业土地开发最佳利用综合评估体系分析表》。利用该评估体系分析表，可直观地找出表现较差的指标并进行分析，为后续的改进提供方向和建议，为城市中工业园区的产业发展、存量企业的调整、园区内土地的二次开发利用等提供技术支持和决策依据。

（三）“土地开发最佳利用评估体系”简介

土地开发最佳利用评估体系不仅可用于工业园区评估，还可以基于不同的指标体系对不同用途的土地进行评估。经研究，土地的用途不同，影响土地利用的各指标因子也不尽相同。按上海市基准地价的土地用途，将土地利用分为住宅、商业、办公和工业四大类，并建立了适用于四种用途的带有不同指标的四套评估体系。每套评估体系分别包括七个社会指标，九个经济指标，七个环境指标。

土地开发最佳利用综合评估指标体系最终成果可以体现在以下八张表格中：

表A1：《住宅土地利用分值确定表》

表A2：《住宅土地开发最佳利用综合评估体系分析表》

表B1：《商业土地利用分值确定表》

表B2：《商业土地开发最佳利用综合评估体系分析表》

表C1：《办公土地利用分值确定表》

表C2：《办公土地开发最佳利用综合评估体系分析表》

表D1：《工业土地利用分值确定表》

表D2：《工业土地开发最佳利用综合评估体系分析表》

土地估价师可根据自己的经验，先依据《等级分值确定表》对土地咨询对象的土地开发利用各项指标的实际状况进行分值确定，再在《土地开发最佳利用评估体系分析表》中测算，就可很容易地知道该宗地的土地开发利用的实际状况，从而找出与土地开发最佳利用间的差距和原因。

二、土地开发最佳利用评估体系的应用

土地开发最佳利用评估体系可应用于土地深层次评估、可行性方案依据、土地二次开发及工业园区土地利用总体评估等。该评估体系可作为一项分析工具，从社会、经济、环境三方面对评估对象土地利用情况进行综合、全面的考量、分析与评价。

其应用的流程为：首先，估价师对评估对象土地利用状况进行一个全面的调查；其次，针对评估体系中的每一项指标进行分析、判断其与最佳利用间的差距并确定分值；再次，根据各项指标的得分情况，找出表现较差的指标，逐一进行分析说明其得分较低的原因；最后，结合评估对象的实际情况，有针对性地提出可采取的改进措施或者意见建议，以促进评估对象土地利用综合效益。比如某个工业园区，其社会效益情况不理想，具体表现在“促进地区产业发展”指标得分较低，原因是该园区目前的聚集的是一些粗放式发展的工业企业，就需要从园区产业结构调整升级的角度来提出改进建议，优化产业结构和布局、推进产业梯度转移，实现结构上的二次开发。下表简要概述了每个指标在表现不理想时，可参考采用的改进措施或方向建议。

表2 各指标改进措施一览表

需要说明的是，评估体系中的指标有些可以改进，有些在现有条件下不可改进。且不同的地块或园区，由于其自身条件不同，相应的改进措施与可能性也不同，需要针对具体的评估对象，具体问题具体分析。比如针对容积率偏低的情况，如果当前利用未达到规划最高容积率，则可以建议用地单位通过改建、扩建、工业加层等手段提高容积率，而如果原规划本身确定的容积率偏低，则该项指标对于用地单位来说并不易改进，需要从其他方面来考虑提高用地综合效益。因此，对于每个微观指标的具体改进对策，需结合评估对象的实际情况来考虑，不能一概而论。

三、运用“土地开发最佳利用评估体系”的具体实践

评估对象位于上海市金山区朱泾镇东侧，其四至范围为：东起新星路，南至亭枫公路（320国道），西至掘石港，北至北环路，土地面积合计为247.56公顷。园区内重点发展轻工产业，逐步形成了以专用设备制造业（轻工）、纺织服装及皮革制品业、化学纤维制造业和金属制品业等具有特色的产业为主导的园区定位。目前，上海朱泾工业园区落户投产企业45家，实际完成固定资产投资167,709万元，园区内企业实现销售收入总额达227,693万元。

利用评估体系对上海朱泾工业园区进行土地开发最佳利用评估，从园区现有企业中挑选了具有代表性的10家用评估体系进行了逐一分析。以其中的上海某精密仪器有限公司为例的评估体系分析表如下：

表D2：工业土地开发最佳利用综合评估体系分析表

通过对每块企业用地的每项指标进行分析并打分，计算出各地块的综合得分并了解园区各地块的得分及其分布。在调查的十个典型企业中，打分结果集中于5-8分之间。其中分值在5-6分的有5个，占50%；分值在6-7分的有3个，占30%；分值在7-8分的有2个，占20%。

案例的评估结论：通过评估体系分析可见，上海朱泾工业园区土地利用总体处于“一般”到“较好”之间，与土地开发利用的理想状况尚存在一定差距。由于园区主要定位于发展新型的、具有现代化特色的轻工制造业，污染较少，因此社会效益和环境效益整体较好，土地利用情况整体尚可，但也存在许多需要改进之处，分析如下：

园区内不同企业地块之间的差距以及地块实际状况与理想状况之间的差距更多地体现在“开发强度”和“工业用地产出强度”两个指标上。对照《上海市产业用地指南》，该工业园区内企业地块容积率和企业的产出率普遍低于推荐值。

针对容积率低的情况，可鼓励有条件的企业通过厂房加层、改建、扩建等途径增加容积率，增加开发强度，以提高土地利用率；针对企业产出水平较低的情况，相关企业自身应改善经营管理，努力提高经济效益，园区管理者可建立合理的劣势项目退出机制，对长期不达标的企业进行调整，同时加大招商引资和二次开发力度。

三、结语

运用《土地开发最佳利用评估体系》对工业园区土地利用作出详细的分项分析，通过量化估价机构可为政府提供园区土地利用相关的一系列评估，包括新增用地项目准入评估、存量企业调整评估，以及区域产业发展评估等，通过指标的动态调整可实现评估体系的灵活运用。随着该评估体系的不断修正完善，可为土地的深层次评估及估价机构业务的拓展提供一个新的探索思路与实践。

作者：

许军：毕业于上海交通大学，硕士，上海城市房地产估价有限公司总经理，注册房地产估价师，执业土地估价师，美国估价学会会员（MAI），英国皇家特许测量师学会会员(RICS)，香港测量师学会会员(HKIS)

任婷珍：注册房地产估价师，美国估价学会会员（MAI），英国皇家特许测量师学会会员(RICS)，香港测量师学会会员(HKIS)，中国产权交易经纪人，高级经济师

沈灵燕：毕业于华东师范大学，硕士，上海城市房地产估价有限公司助理研究师，获房地产估价师执业资格